Faut-il déclarer un meublé de tourisme au Service du Tourisme en Polynésie ?

Oui, déclaration préalable obligatoire sur mes-demarches.gov.pf avant la première location (loi du pays 2018-10), avec transmission du récépissé à la mairie. Numéro d'enregistrement obligatoire sur toutes les annonces. Sanctions : jusqu'à 300 000 F CFP d'amende.

Le meublé de tourisme bénéficie-t-il de l'exonération de patente sous 2 MF ?

Non. L'exonération de patente sous 2 MF de loyers est réservée à la location longue durée. Pour le meublé de tourisme, tu es redevable dès le premier franc. La DICP est formelle.

Quel est le seuil de TVA pour un Airbnb en Polynésie ?

10 000 000 F CFP de chiffre d'affaires annuel. Sous ce seuil : franchise en base (pas de TVA à facturer), régime simplifié TPE. Au-delà : régime réel et TVA à 13 % obligatoire.

L'exonération de 3 ans pour activité nouvelle, ça couvre quoi ?

3 premières années exonérées de patente, IT, CST-NS et forfait TPE — seulement pour une vraie création d'activité (pas une reprise ni une extension). L'impôt foncier et les cotisations sociales restent dus dès la première année.

Une clause d'habitation bourgeoise interdit-elle l'Airbnb en copropriété ?

Ça dépend du type. Clause exclusive (stricte) : Airbnb interdit (arrêt Royal Palms, CA Papeete 28 sept. 2023). Clause simple (ordinaire) : pas interdit par défaut (arrêt Tiaia, CA Papeete 9 nov. 2023), sauf troubles anormaux de voisinage ou prestations hôtelières prouvées.

Quelle est la rentabilité réelle d'un Airbnb en Polynésie ?

Une fois charges, impôts, conciergerie (~20 %), commission plateforme et temps de gestion soustraits, la rentabilité nette tourne souvent entre 4 et 6 % dans les meilleurs cas — et seulement si le bien a été acheté à un bon prix. L'Airbnb rémunère d'abord du travail, pas du capital.

Quel secteur de Polynésie rapporte le plus en Airbnb ?

Selon AirROI (2025-2026) : Moorea ~5,4 MF CFP/an (nuitée ~30 000 F, occupation 49 %), Punaauia ~4,1 MF (nuitée ~22 900 F, 50 %), Presqu'île ~2,8 MF, Papeete ~2,6 MF. Juillet est partout le pic, le début d'année le creux.

Airbnb en Polynésie : réglementation, fiscalité, rentabilité

Q: La loi Le Meur de 2024 s'applique-t-elle en Polynésie française ?

Non. La Polynésie a sa propre compétence en urbanisme et logement. La loi Le Meur, l'autorisation de changement d'usage des grandes villes françaises, et le test fiscal métropolitain des '3 services para-hôteliers sur 4' n'ont aucune application ici.

Chapitre 1Être en règle (et le rester)

Avant de parler argent ou décoration, parlons de la seule chose qui peut faire s'écrouler ton projet du jour au lendemain : la conformité. En Polynésie, louer un meublé de tourisme, ce n'est pas juste mettre une annonce en ligne.

Le piège n°1. Être déclaré ne suffit pas à avoir le droit. Il existe deux mondes séparés, et les deux sont obligatoires : le monde touristique (Service du Tourisme + mairie), qui te donne le droit d'exister comme meublé de tourisme, et le monde fiscal (DICP), pour payer le juste impôt. Faire l'un ne te dispense pas de l'autre.

Le volet tourisme : tes 4 obligations

Le socle repose sur la loi du pays n° 2018-10 du 29 mars 2018, renforcée par la loi du pays n° 2021-8 du 1^er février 2021.

Déclaration préalable au Service du Tourisme, avant la première location, en ligne sur mes-demarches.gov.pf. Un récépissé t'est délivré.
Transmission du récépissé à ta mairie, avant toute location.
Numéro d'enregistrement obligatoire sur toutes tes annonces (Airbnb, Booking, Facebook). Pas de numéro = infraction.
Règlement intérieur à établir et communiquer à tout intermédiaire (modèle en annexe du PDF).

La sanction tourisme. Le défaut de déclaration préalable, l'absence de transmission à la mairie ou la non-communication du nombre de nuitées sont passibles d'une amende administrative pouvant atteindre 300 000 F CFP.

Le volet fiscal : se faire connaître à la DICP

Dès que tu loues, l'administration te considère comme exerçant une activité commerciale. Tu dois t'inscrire au registre des patentes — la location saisonnière est répertoriée sous le code L23. Inscription au CDFE (Centre de Développement et Formalités des Entreprises) de la CCISM. Cela t'ouvre ton numéro T.A.H.I.T.I.

La sanction fiscale. À défaut d'inscription, l'administration peut procéder à une taxation d'office, assortie d'une pénalité de 40 % à 80 %. Se déclarer est gratuit ; se faire rattraper coûte cher.

Chapitre 2Payer le juste impôt

C'est le chapitre le plus dense, et le plus important. Bonne nouvelle pour commencer : si tu crées une activité réellement nouvelle, tu peux être exonéré pendant tes 3 premières années — et pas d'un seul impôt, de presque tous.

À retenir absolument. Le meublé de tourisme (code L23) a un régime fiscal différent de la location meublée longue durée. C'est l'erreur classique, même chez certains « experts » locaux. Tout ce qui suit concerne le meublé de tourisme.

Les 4 prélèvements à connaître

Impôt n°1

Patente

Calculée sur la valeur locative du bien (= 12 % de la valeur vénale, loi 2024-8), pas sur tes loyers. Droit proportionnel de 2 % + centimes communaux. Pas d'exonération sous 2 MF (réservée à la longue durée).

Impôt n°2

Impôt foncier

Base : valeur vénale × 12 % × 75 % × 10 % + centimes communaux (1 % à 50 %). Les abattements locatifs réservés à la longue durée ne s'appliquent pas au saisonnier.

Impôt n°3

IT & CST-NS

IT calculé sur les recettes par tranches de 1,5 % à 11 %. CST-NS s'ajoute, taux de 0,75 % à 5 %. Déclaration au plus tard le 31 mars de l'année suivante.

Impôt n°4

TVA — 13 %

Le meublé de tourisme est soumis à la TVA au taux intermédiaire de 13 % dès que ton CA dépasse 10 MF CFP. En dessous : franchise en base, pas de TVA à facturer.

Idée reçue à corriger. L'exonération de patente « si les loyers sont inférieurs à 2 000 000 F » ne concerne que la location longue durée. Pour le meublé de tourisme, elle ne s'applique pas : tu es redevable dès le premier franc.

Exemple chiffré — bien de 50 MF de valeur vénale

Calcul foncier annuel : valeur locative 50 000 000 × 12 % = 6 000 000 F. Impôt foncier part Pays : 6 000 000 × 10 % × 75 % = 450 000 F. Centimes communaux (50 %) : 225 000 F. Total : 675 000 F / an (contre 337 500 F jusqu'en 2023 — la réforme 2024-8 a doublé la base).

Le forfait TPE — régime de la plupart des loueurs

Si ton chiffre d'affaires est ≤ 10 000 000 F par an, tu relèves automatiquement du régime simplifié des très petites entreprises. Un forfait annuel unique remplace alors l'IT et la CST :

Chiffre d'affaires annuel	Forfait TPE
≤ 2 000 000 F	25 000 F
2 000 001 à 5 000 000 F	45 000 F
5 000 001 à 7 500 000 F	110 000 F
7 500 001 à 10 000 000 F	200 000 F

L'impôt foncier n'est pas compris dans le forfait. Une SCI loueur en meublé ne peut pas bénéficier du régime TPE (réservé aux personnes physiques).

L'exonération que peu connaissent. Si tu crées une activité réellement nouvelle, tu es exonéré pendant tes 3 premières années de : patente, IT, CST-NS et forfait TPE. Seule condition : une vraie création (pas une reprise ni une extension). À noter : l'impôt foncier et les cotisations sociales restent dus.

Chapitre 3Nom propre ou société ?

Beaucoup pensent que la société, c'est forcément plus malin. Ce n'est pas toujours vrai. Voici les vraies clés pour décider — sachant que ce choix se valide avec un expert-comptable, jamais seul.

10 MF

Le chiffre d'affaires annuel qui décide de presque tout : en dessous, régime simplifié TPE + pas de TVA. Au-delà, régime réel + TVA à 13 %.

Le piège qui surprend tout le monde. Le seuil de 10 MF s'apprécie sur l'ensemble de tes revenus non salariés de personne physique. Exemple : 6 MF d'activité indépendante + 5 MF d'Airbnb = 11 MF. Tu bascules au régime réel et à la TVA, même si ton Airbnb seul fait moins de 10 MF. C'est là qu'une société peut devenir utile.

Sous 10 MF cumulés : le nom propre

C'est le cas le plus fréquent, et souvent le meilleur : forfait TPE, pas de TVA, peu de frais, simplicité. Pour la majorité des loueurs, inutile de monter une société.

Au-delà de 10 MF : la société comme piste

Une société est une personne juridique distincte : son chiffre d'affaires ne s'additionne plus au tien, ce qui permet de cloisonner ton activité Airbnb et de préserver le seuil de ton activité principale. Mais attention : ce n'est pas automatiquement gagnant.

La SCI en Polynésie — spécificité locale. Contrairement à la métropole, une SCI loueur en meublé est imposable à l'IT par défaut (chaque associé sur sa part), et non basculée d'office à l'IS. Elle peut opter pour l'IS, et y bascule obligatoirement si ses recettes commerciales atteignent 50 % de ses recettes. La SCI à l'IS permet d'amortir le bien, au prix d'une comptabilité, d'un bilan annuel, de frais d'expert-comptable et d'une double imposition à la sortie.

La vérité que peu de monde dit. À revenus identiques, le nom propre est souvent aussi, voire plus rentable que la SCI à l'IS au quotidien. L'avantage réel de la société se révèle surtout à la revente et pour cloisonner un seuil. Ne monte pas une société juste « pour faire pro ».

Chapitre 4Ai-je le droit ? Copropriété & lotissement

Être en règle avec le Service du Tourisme et les impôts ne suffit pas. Si ton règlement de copropriété ou de lotissement l'interdit, tu peux être obligé de tout arrêter, même parfaitement déclaré.

Méfie-toi du droit copié de métropole. La Polynésie a sa propre compétence en urbanisme et logement. L'autorisation de « changement d'usage » des grandes villes françaises ? Inapplicable ici. La « loi Le Meur » de 2024 qui a durci les règles en métropole ? Inapplicable aussi. Voilà pourquoi un conseil local vaut de l'or.

La clause d'habitation bourgeoise

En copropriété, tout dépend de ta clause. Il en existe deux types — et c'est la jurisprudence polynésienne qui tranche :

Type 1 — Clause exclusive (stricte)

Airbnb interdit

Habitation seule, toute activité exclue. Arrêt Royal Palms (CA Papeete, 28 sept. 2023) : la clause stricte exclut toute activité commerciale de location en meublé touristique de courte durée. Si ton immeuble a une clause exclusive, c'est non.

Type 2 — Clause simple (ordinaire)

Pas interdit par défaut

Habitation + professions libérales, commerce interdit. Arrêt Tiaia (CA Papeete, 9 nov. 2023) : la location saisonnière n'est pas commerciale par défaut. Pour la faire cesser, la copropriété doit prouver des troubles anormaux ou de vraies prestations hôtelières.

Le piège métropolitain à ne pas importer. Le test fiscal métropolitain des « 3 services para-hôteliers sur 4 » (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) n'existe pas en droit fiscal polynésien. Ne te rassure pas en te disant « je ne fournis pas 3 services, je suis tranquille ». Au plan civil, le juge polynésien peut tenir compte de tes services hôteliers pour qualifier ton activité sous une clause simple.

Si on veut t'interdire l'Airbnb

Pour ajouter une interdiction de location courte durée dans un règlement qui ne la prévoyait pas, il faut l'unanimité des copropriétaires (article 26, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965). L'assemblée générale ne peut, à aucune majorité, modifier les modalités de jouissance des parties privatives. C'est très difficile à réunir, et ça te protège.

Si une interdiction est votée à la mauvaise majorité. Décision contestable, mais seulement par le copropriétaire opposant (qui a voté CONTRE) ou défaillant (absent non représenté). L'abstentionniste perd son droit de contester. Réflexe : voter CONTRE et faire acter au PV. Délai de forclusion : 2 mois à compter de la notification du PV, devant le TPI de Papeete, avec avocat.

Le risque qui demeure toujours. Même quand tout est autorisé, les troubles anormaux de voisinage (bruit, allées et venues, rotation des occupants) peuvent faire condamner une location. Ton règlement intérieur est ta meilleure protection.

Chapitre 5La vraie rentabilité (sans illusion)

La plupart des gens qui se lancent calculent leur rentabilité de travers. Ils regardent le prix de la nuitée, le multiplient par un nombre de nuits optimiste, et concluent que c'est génial. La réalité est plus nuancée.

Le calcul naïf — et pourquoi il est faux

« 300 000 F/mois × 12 = 3,6 MF/an, sur un bien à 32 MF, ça fait 11,25 % de rentabilité ! » Faux. Ce calcul ignore le taux d'occupation réel, toutes les charges, les impôts… et ton temps.

Ce qu'il faut vraiment soustraire

Le taux d'occupation réel — tu ne loues jamais 30 nuits sur 30. La moyenne du marché tourne autour de 45-48 %.
Les charges — conciergerie (~20 % des revenus), ménage et blanchisserie, commission de plateforme (~3 % HT + TVA), électricité/eau/internet, assurance, entretien, consommables.
Les impôts — patente, foncier, IT, CST, TVA le cas échéant.
Ton temps — gérer un Airbnb est un vrai travail. Soit tu le fais (ton temps a une valeur), soit tu délègues (ça coûte).

La leçon des chiffres. Une fois tout soustrait, la rentabilité réelle d'un Airbnb tourne souvent autour de 4 à 6 % dans les meilleurs cas — et seulement si le bien a été acheté à un très bon prix. Surtout : l'Airbnb rémunère d'abord ton travail de conciergerie, de ménage et de blanchisserie, pas ton capital. Ce n'est pas un revenu passif.

Le bon réflexe d'investisseur. Ne tombe pas amoureux d'un bien pour espérer ensuite qu'il soit rentable. Fais l'inverse : pars du revenu net réaliste, et déduis-en le prix maximum que tu peux payer. C'est le prix d'achat qui décide de tout — bien plus que ta déco ou ton prix de nuitée.

Chapitre 6Se distinguer pour remplir

Tu peux être parfaitement en règle et avoir calculé ta rentabilité au franc près : si personne ne réserve, rien ne sert. Ton bien n'est pas seul. Pourquoi te choisirait-on ?

Les 3 piliers du choix

Pilier 1

Attractivité — l'envie

Tout se joue d'abord sur tes photos. Le voyageur juge en une fraction de seconde. Lumière naturelle, espace rangé, angles larges, première photo soignée comme une vitrine. Si tu ne dois investir que dans une chose : de bonnes photos.

Pilier 2

Fonctionnalité — la confiance

Tout ce qui fait que le séjour se passe sans accroc : arrivée simple, logement vraiment équipé, propreté irréprochable, communication rapide. C'est la base de tes bons avis — et les avis ramènent les réservations.

Pilier 3

Authenticité — ta différence

Tu loues en Polynésie : ton avantage déloyal. Une touche polynésienne moderne et soignée (pas le cliché), des matériaux locaux, des conseils sur les bons spots que seul un local connaît. L'expérience du lieu, c'est ta signature.

Le détail qui fidélise. Un mot d'accueil personnalisé, un petit produit local à l'arrivée, un guide perso des environs : quelques centaines de francs, et l'avis 5 étoiles qui ramène les réservations suivantes. Le meilleur retour sur investissement de tout ton projet.

Repères marchéCombien ça rapporte, vraiment ?

De vrais chiffres de marché, secteur par secteur, pour cadrer tes attentes. Ce sont des moyennes observées (source : AirROI — données 2025-2026) — pas une promesse : ton résultat dépendra de ton bien, de son emplacement précis, de sa qualité et de ta gestion.

Classement des secteurs (revenu annuel moyen)

Secteur	Revenu annuel moyen	Nuitée moyenne	Occupation
Moorea	~5 391 000 F	~30 000 F	49 %
Punaauia	~4 139 000 F	~22 900 F	50 %
Presqu'île (Papeari à Faaone)	~2 809 500 F	~21 200 F	35 %
Papeete	~2 591 700 F	~15 600 F	46 %

Saisonnalité par secteur

Secteur	Mois fort	Mois faible	Conciergerie
Moorea	Juil. ~603 800 F	Janv. ~301 900 F	15 %
Punaauia	Juil. ~440 700 F	Févr. ~277 800 F	16 %
Presqu'île	Juil. ~328 400 F	Févr. ~185 100 F	10 %
Papeete	Juil. ~274 800 F	Févr. ~166 200 F	11 %

3 enseignements pour ta stratégie.

Juillet est partout le pic, le début d'année le creux : l'écart va du simple au double. Une stratégie de prix qui suit les saisons fait une vraie différence.
Le marché reste peu professionnalisé (10 à 16 % géré par des conciergeries) : opportunité pour toi de sortir du lot avec une gestion soignée.
Le 1 chambre domine partout (45 à 68 % du parc) : format le plus demandé, mais le plus concurrentiel. Tes photos et ton expérience font la différence.

RepèreContacts utiles en Polynésie française

Organisme	Mission & contact
Service du Tourisme	Déclaration préalable du meublé de tourisme. Obligatoire avant exploitation. mes-demarches.gov.pf
CDFE / CCISM	Centre de Formalités des Entreprises — patente (code L23), numéro T.A.H.I.T.I. Tél. 40 47 27 47 · cfe@ccism.pf
DICP — Direction des Impôts et Contributions Publiques	Inscription patente, déclaration des recettes (IT + CST), TVA, impôt foncier. Tél. 40 46 13 13 · impot-polynesie.gov.pf
Mairie de la commune du bien	Transmission du récépissé Service du Tourisme + collecte de la taxe de séjour.
Code des impôts & lois	Texte officiel des lois polynésiennes : lexpol.cloud.pf
Tribunal de Première Instance (TPI) de Papeete	Litiges copropriété, contestation d'AG (forclusion 2 mois après notification du PV, avec avocat).
Expert-comptable & notaire	Indispensables pour : choix nom propre / SCI, taux exact IS, fiscalité de cession de parts (réforme 2024), affiliation RNS-CPS.

Louer en courte durée, sans se tromper.

Sommaire du guide

Chapitre 1Être en règle (et le rester)

Le volet tourisme : tes 4 obligations

Le volet fiscal : se faire connaître à la DICP

Chapitre 2Payer le juste impôt

Les 4 prélèvements à connaître

Patente

Impôt foncier

IT & CST-NS

TVA — 13 %

Exemple chiffré — bien de 50 MF de valeur vénale

Le forfait TPE — régime de la plupart des loueurs

Chapitre 3Nom propre ou société ?

Sous 10 MF cumulés : le nom propre

Au-delà de 10 MF : la société comme piste

Chapitre 4Ai-je le droit ? Copropriété & lotissement

La clause d'habitation bourgeoise

Airbnb interdit

Pas interdit par défaut

Si on veut t'interdire l'Airbnb

Chapitre 5La vraie rentabilité (sans illusion)

Le calcul naïf — et pourquoi il est faux

Ce qu'il faut vraiment soustraire

Chapitre 6Se distinguer pour remplir

Les 3 piliers du choix

Attractivité — l'envie

Fonctionnalité — la confiance

Authenticité — ta différence

Repères marchéCombien ça rapporte, vraiment ?

Classement des secteurs (revenu annuel moyen)

Saisonnalité par secteur

Le guide complet avec ton règlement intérieur prêt à l'emploi.

RepèreContacts utiles en Polynésie française

À toi de jouer · 15 questions pour devenir incollable

Quel est le code activité pour le meublé de tourisme en Polynésie ?

Quel est le seuil de chiffre d'affaires au-delà duquel je bascule en TVA + régime réel ?

Quelle est la sanction maximale pour un défaut de déclaration au Service du Tourisme ?

Quel est le taux de TVA applicable au meublé de tourisme en Polynésie ?

Si une AG vote l'interdiction de l'Airbnb à la mauvaise majorité, j'ai combien de temps pour contester ?

Selon le guide, la rentabilité nette réelle d'un Airbnb en Polynésie tourne en moyenne autour de :

Selon les chiffres AirROI 2025-2026, quel secteur affiche le revenu Airbnb annuel moyen le plus élevé ?

…

Tout le guide + un règlement intérieur prêt à l'emploi.

Écris-moi, je te réponds dans la journée.

Sarah Zimbris

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