Partie 1Avant de louer : prépare ton bien et ton dossier
Avant de toucher au premier loyer, il y a un contrat à poser proprement. C'est là que tout se joue : un contrat solide, c'est autant de litiges évités ensuite. Et avant même de publier une annonce, réunis les pièces qui sécurisent la location et te permettront de rédiger un bail conforme.
Côté toi (le propriétaire)
- Ton titre de propriété (acte notarié) ou l'attestation de vente du bien.
- La copie des pièces d'identité de tous les propriétaires.
- Si le bien est en copropriété : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
- Si le bien est en lotissement : le règlement de lotissement et le cahier des charges.
- Les 3 derniers appels de charges et la dernière répartition comptable (pour fixer la provision).
- La liste des dépenses que tu prends en charge pour le locataire (piscine, espaces verts, eau, électricité, Internet…).
- Ton attestation d'assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Si le bien appartient à une société (SCI, SARL) : un extrait K-bis récent.
- Le RIB du compte qui recevra les loyers.
Ce que tu peux demander au candidat
Pour un bail d'habitation, tu peux exiger de quoi vérifier l'identité et la solvabilité : pièce d'identité, contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, relevés bancaires des 3 derniers mois (6 mois et avis ISPF / K-bis pour les patentés), et un justificatif de domicile.
Choisir ton locataire sans te mettre hors-la-loi
Tu choisis librement ton locataire — mais sur des critères objectifs. Refuser quelqu'un, lui imposer des conditions différentes ou résilier son bail pour un motif personnel, c'est une infraction pénale. Et le piège : en cas de litige, c'est à toi de prouver que ta décision était justifiée.
Les motifs de refus interdits
Tu ne peux jamais refuser pour : origine, patronyme, apparence physique, sexe, situation de famille, état de santé, handicap, mœurs, orientation sexuelle, opinions politiques, activités syndicales, ou appartenance — vraie ou supposée — à une ethnie, une nation, une race ou une religion.
Ce que tu peux légitimement regarder
Le niveau et la stabilité des revenus, les garanties financières, la solvabilité, les références locatives. Tout refus n'est pas une discrimination — le motif doit juste être objectif et étranger aux critères ci-dessus.
Partie 2Le bail : un contrat solide
Le contrat est régi par la Loi du Pays n° 2012-26. Il s'applique aux logements à usage d'habitation principale, aux locaux mixtes (pro + habitation principale) et aux annexes louées avec (garage, parking, jardin). Il ne s'applique pas aux locations saisonnières, logements-foyers, résidences services, logements de fonction, ni aux bailleurs sociaux publics.
Les mentions obligatoires du bail
- Ton nom (ou la dénomination), ton domicile ou siège et ton adresse postale — et, le cas échéant, ceux de ton mandataire.
- Le nom du locataire, son adresse postale et sa date de naissance.
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
- La consistance, la destination et la surface habitable du logement.
- La désignation des locaux et équipements privatifs, et la liste des parties et équipements communs.
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle.
- Le cas échéant, le montant des charges de l'exercice précédent.
- Le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu.
Les clauses interdites (réputées non écrites)
Même si le locataire les signe, ces clauses sont nulles : elles ne produisent aucun effet et elles t'exposent. Ne les mets jamais dans tes contrats :
- Imposer des visites les jours fériés, ou plus de 2 heures les jours ouvrables.
- Obliger le locataire à s'assurer auprès d'une compagnie que tu as choisie.
- Imposer le prélèvement automatique ou direct sur salaire.
- Prévoir une responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun.
- Prévoir une résiliation de plein droit pour un motif autre que le non-paiement, le défaut d'assurance ou le défaut d'entretien manifeste.
- Te permettre de percevoir des amendes ou de réduire des prestations sans contrepartie.
- Interdire toute activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
- Facturer l'état des lieux au locataire (sauf s'il est fait par huissier).
- Prévoir une reconduction tacite inférieure au minimum légal.
- T'exonérer de toute responsabilité, ou interdire au locataire de la rechercher.
- Lui interdire d'héberger des proches qui ne vivent pas habituellement avec lui.
- Exiger des sommes en plus des honoraires d'agence (part locataire) et du dépôt de garantie.
- Lui faire supporter des frais de relance, d'envoi de quittance ou de procédure non prévus.
Durée du bail et renouvellement
| Type de location | Durée minimale | À savoir |
|---|---|---|
| Meublé | au moins 1 an | Plus long possible d'un commun accord. |
| Vide (non meublé) | au moins 3 ans | Le standard du marché résidentiel. |
| Étudiant | 9 mois | Ni reconduction tacite, ni renouvellement. |
| Dérogatoire (vide) | 1 à 3 ans | Possible si un événement précis justifie la reprise. |
À l'échéance, si tu ne donnes pas congé, le bail est soit reconduit tacitement (mêmes conditions, durée égale), soit renouvelé (nouveau contrat, qui peut différer, pour au moins la durée minimale légale).
État des lieux et inventaire
L'état des lieux se fait à deux, à la remise et à la restitution des clés — ou, à défaut, par huissier, à frais partagés par moitié. Il est joint au contrat. Pour un meublé, ajoute un inventaire détaillé du mobilier. Le locataire peut le compléter pendant 1 mois après la prise d'effet.
Tes obligations de bailleur et celles du locataire
Tu dois : remettre un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé ; délivrer le logement et ses équipements en bon état ; assurer une jouissance paisible et garantir le locataire des vices ou défauts ; entretenir et faire toutes les réparations autres que locatives ; ne pas t'opposer aux aménagements tant qu'ils ne transforment pas le bien.
Le locataire doit : payer le loyer et les charges aux dates convenues ; user paisiblement des locaux ; répondre des dégradations et pertes (sauf force majeure, ta faute ou le fait d'un tiers) ; assurer l'entretien courant et les réparations locatives (sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure) ; ne pas transformer les locaux sans ton accord écrit ; s'assurer contre les risques locatifs et le justifier chaque année.
Partie 3Loyer, dépôt de garantie et caution
Le loyer est fixé librement entre vous. Tu dois remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en distinguant loyer, droit de bail et charges ; en cas de paiement partiel, délivre un reçu.
Le dépôt de garantie : mode d'emploi
- Plafond : 1,5 mois de loyer principal maximum.
- Aucun dépôt si le loyer est payable d'avance pour plus de 2 mois — sauf si le locataire demande à payer au mois.
- Il ne produit pas d'intérêt pour le locataire et ne peut pas être révisé pendant le bail.
- Restitution sous 1 mois maximum après remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées. Au-delà, le solde dû produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
La caution solidaire
- Tu ne peux pas refuser une caution au motif qu'elle n'a pas la nationalité française.
- Une caution sans durée peut être résiliée par la caution ; la résiliation prend effet au terme du bail en cours.
- La caution doit faire précéder sa signature des mentions manuscrites légales ; remets-lui un exemplaire du bail. À défaut, le cautionnement est nul.
Réviser le loyer : le régime depuis 2024
C'est le point qui a le plus bougé. Depuis l'arrêté n° 889 CM du 27 juin 2024, les règles de révision s'appliquent à tous les baux signés, reconduits ou renouvelés — même tacitement — à partir du 30 août 2024.
| Règle | Détail |
|---|---|
| Quand réviser | Une fois par an, à la fin du trimestre civil qui suit la date anniversaire du bail. |
| Le plafond (baux ≥ 30/08/2024) | Le taux de révision ne peut pas dépasser ± 2 %, à la hausse comme à la baisse. Si la variation ISPF est négative, le taux est nul. |
| Dans les deux sens | La hausse, c'est toi qui la demandes ; la baisse, c'est ton locataire. Aucun ne peut refuser une révision conforme. |
| Notifier une hausse | Formule ta demande au moins 1 mois avant la date anniversaire du bail. |
| Baux signés avant 30/08/2024 | Ancien régime (arrêté 1462 CM de 1992) : indexée sur l'indice ISPF, sans plafond de 2 %. |
| Pas de rattrapage | Aucun rattrapage des révisions oubliées, ni perception rétroactive. |
Partie 4Gérer la vie du bail
Charges récupérables et régularisation
Les charges récupérables sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage du bien, de l'entretien courant et des menues réparations sur les éléments communs. Leur liste est fixée par l'arrêté 1995 CM du 27 décembre 2012.
- Tu peux demander des provisions, avec une régularisation au moins une fois par an.
- Un mois avant la régularisation, communique le décompte par nature de charges.
- Pendant un mois après l'envoi du décompte, tiens les justificatifs à disposition du locataire.
Travaux, voisinage et sous-location
Si des travaux essentiels à la salubrité sont nécessaires, le locataire te met en demeure par LRAR. Dans les 15 jours, réponds par LRAR en disant si tu acceptes ; si oui, les travaux commencent dans le mois. Sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge des référés et compenser le coût réel avec les loyers, dans la limite de 25 % du loyer annuel.
Le locataire ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans ton accord écrit ; le loyer au m² de la sous-location ne peut pas dépasser le sien.
Impayés et défaut d'assurance
La clause résolutoire ne joue jamais toute seule : il faut un commandement préalable et des délais incompressibles.
- Loyer impayé : la résiliation ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer resté sans suite.
- À peine d'irrecevabilité, l'assignation est notifiée au Président de la Polynésie française par LRAR, au moins 2 mois avant l'audience.
- Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours.
- Défaut d'assurance : la clause de résiliation ne produit effet qu'un mois après un commandement (huissier) reproduisant les dispositions applicables, à peine de nullité.
Partie 5Donner congé, reprendre ou vendre
Tu ne peux donner congé qu'à l'échéance du bail, et seulement pour un motif prévu par la loi (reprise, vente, ou motif légitime et sérieux). À peine de nullité, le congé indique le motif et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire.
Les 3 motifs de congé admis
Motif légitime et sérieux
Retards de loyer répétés, troubles du voisinage, sous-location non autorisée, travaux sans accord du locataire… Le motif doit être démontré et proportionné.
Reprise du logement
Pour y habiter toi-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis 1 an, ascendants ou descendants), pendant au moins 2 ans.
Vente du logement
Le congé doit indiquer prix et conditions et vaut offre de vente prioritaire au locataire (droit de préemption) pendant les 2 premiers mois du préavis.
Délais et formes
| Durée du bail | Ton préavis | Forme imposée |
|---|---|---|
| Bail ≤ 1 an (meublé, étudiant) | 2 mois avant l'échéance | LRAR (délai à réception) ou acte d'huissier. |
| Bail > 1 an (vide 3 ans, dérogatoire) | 6 mois avant l'échéance | LRAR ou huissier — main propre, email et SMS sans valeur. |
Reprise : conditions et sanctions
Le congé pour reprise ne peut profiter qu'à : toi, ton conjoint, ton partenaire de PACS, ton concubin notoire depuis au moins un an, tes ascendants et descendants ou ceux de ton conjoint/partenaire/concubin. Tout autre bénéficiaire rend le congé nul.
- Reprise pour habiter : occuper (ou faire occuper) dans un délai max de 2 mois après l'évacuation, pour au moins 2 ans.
- Reprise pour travaux : commencer dans les 6 mois suivant le départ ; ne pas relouer avant l'achèvement ; accorder à l'occupant évincé un droit de priorité à prix égal.
Vendre un bien loué
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions. Il vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption), valable pendant les 2 premiers mois du préavis. S'il accepte, il a 1 mois pour réaliser l'acte (3 mois avec un prêt).
Si le bien est vendu sans congé, le bail continue. Le nouveau bailleur doit juste notifier au locataire son identité.
Abandon ou décès du locataire
En cas d'abandon ou de décès, le bail n'est pas automatiquement résilié : il se poursuit ou se transfère, dans cet ordre : conjoint (ou survivant) ; partenaire de PACS ; descendants vivant avec le locataire depuis au moins 1 an ; ascendants, concubin notoire ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins 1 an. À défaut, le bail est résilié de plein droit : il ne se transmet pas aux héritiers qui ne vivaient pas dans le logement.
