Partie 1Pourquoi l'indivision est omniprésente en Polynésie
Le fenua : une relation sacrée à la terre
Dans la culture mā'ohi, le fenua (la terre) n'est pas un simple bien immobilier. C'est un prolongement de l'identité et de la lignée. La terre nourrit, investit, et « possède » l'homme — pas l'inverse.
Le rite du pūfenua
L'enterrement du placenta au pied d'un arbre, sur la terre ancestrale, scelle charnellement l'appartenance de l'enfant à son territoire. Ce lien profond explique pourquoi tant de familles polynésiennes résistent à toute forme de dépossession foncière, même légale — un choix qui se respecte pleinement.
Les causes historiques
- Système traditionnel. Gestion collective des terres sous l'autorité des chefs (Arii), sans notion de propriété privée.
- 1842–1852 — Protectorat et tomite. Introduction de la propriété privée. La loi de 1852 impose l'enregistrement des terres devant des commissions de district (tomite), créant une discordance entre titulaire juridique et occupant coutumier.
- Décret de 1923 — Le catalyseur. Ce texte fait de la licitation (vente forcée) la règle. Par peur de la dépossession, les familles cessent massivement de déclarer les décès et d'ouvrir les successions.
- Absence de fiscalité. Aucun droit de succession, aucune taxe foncière sur les terrains non bâtis : rien ne crée d'urgence à régler les successions.
- CEP (années 1960). Le Centre d'Expérimentation du Pacifique transforme l'économie de subsistance en économie de rente, ravivant les revendications sur des indivisions remontant au XIXᵉ siècle.
Résultat : la grande majorité des terres polynésiennes est aujourd'hui figée dans des indivisions fibrillaires, regroupant parfois des centaines de coïndivisaires sur plusieurs générations.
Pas d'impôt, pas d'urgence à régler
Autre spécificité du fenua : il n'existe ni droit de succession, ni taxe foncière sur les terrains non bâtis. Aucune pénalité, aucune relance, aucune urgence à régler une succession. Les indivisions peuvent ainsi dormir paisiblement pendant des générations — une bonne nouvelle pour les familles… et un défi pour celles qui, un jour, souhaiteraient en sortir.
Aujourd'hui, certaines parcelles comptent plus de 100 indivisaires, parfois plusieurs centaines, qui ne se connaissent pas tous.
Partie 2Les impacts de l'indivision sur le territoire
Blocage économique
Un terrain indivis ne peut être vendu, hypothéqué ou exploité sans l'accord de tous. Des milliers d'hectares sont figés.
Crise du logement
Sans titre individuel, impossible d'obtenir un permis de construire légal, un prêt bancaire ou des aides au logement. De nombreuses familles construisent dans l'illégalité.
Précarité sociale
La cohabitation contrainte sur des parcelles exiguës exacerbe la promiscuité et la pauvreté (rapport de la Chambre territoriale des comptes, 2024).
Déchirements familiaux
Conflits d'usage, suspicion, parfois violences. Les litiges se prolongent sur des décennies devant les tribunaux.
Partie 3Le cadre juridique : ce qu'il faut savoir
3.1 — Le droit commun (Code civil, art. 815 et suivants)
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815). Tout héritier, même minoritaire, peut exiger sa part.
| Catégorie d'acte | Règle de majorité | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Réparations urgentes |
| Actes d'administration | Majorité des 2/3 | Baux d'habitation, gestion courante |
| Actes de disposition | Unanimité — ou décision du juge | Vente, donation, hypothèque |
3.2 — La loi n° 2019-786 : une réforme majeure… mais inapplicable en pratique
Sur le papier, la loi de 2019 est une avancée historique : pour toute succession ouverte depuis plus de 10 ans, les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits pourraient imposer un partage devant notaire, sans avoir besoin de l'unanimité.
3.3 — Un indivisaire peut-il bloquer une vente à lui seul ?
Non. C'est une idée reçue tenace. En réalité, le refus d'un indivisaire ne suffit pas à bloquer définitivement une vente. Si la vente sert l'intérêt commun des indivisaires, les autres peuvent saisir le juge. Sur décision motivée, le juge peut passer outre le refus et autoriser la vente, dès lors qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l'opposant.
La vente n'est pas forcément aux enchères : si les indivisaires ont déjà trouvé un acquéreur à un prix correct, le juge peut autoriser la vente à cet acheteur. L'indivisaire réfractaire reçoit alors sa part en argent.
3.4 — La licitation judiciaire en Polynésie
La licitation est la vente ordonnée par le juge dans le cadre d'un partage judiciaire, lorsque le bien ne peut pas être « commodément partagé en nature ». Elle intervient notamment quand :
- le bien est matériellement indivisible (terrain trop petit, maison unique) ;
- la division ferait perdre l'essentiel de sa valeur au bien ;
- aucun indivisaire ne veut ou ne peut reprendre le bien.
Atouts : elle met fin définitivement à l'indivision, transforme une part figée en argent, et le prix est contrôlé par le juge via expertise. Surtout, le droit de substitution (art. 815-15) permet à un indivisaire de racheter le bien au prix des enchères dans le mois — un moyen de le garder dans la famille.
3.5 — L'estimation des biens : un point capital
C'est l'un des aspects les plus sensibles d'un partage — et l'un des plus mal compris. Faire estimer un bien en dessous de sa vraie valeur n'est ni un bon plan, ni une économie. C'est une faute, qui peut spolier les autres indivisaires.
Il existe en outre un garde-fou légal : dans les deux ans qui suivent le partage, un bien ne peut être revendu à un prix dépassant de plus de 25 % la valeur retenue lors du partage.
Pourquoi une estimation juste protège tout le monde :
- Pour celui qui reçoit une soulte : une sous-estimation lui fait perdre une partie de ce qui lui revient.
- Pour celui qui rachète le bien : payer sur une base sous-évaluée l'expose à une contestation ultérieure.
- Pour la famille entière : une estimation honnête évite les soupçons, les rancunes et les conflits.
