Qu'est-ce que la VEFA ?

VEFA = vente en l'état futur d'achèvement. Tu achètes un logement qui n'est pas encore construit, à partir de plans et d'une notice descriptive. La propriété se transfère au fur et à mesure : tu deviens immédiatement propriétaire du sol à la signature notariale, puis la construction devient ta propriété à mesure qu'elle sort de terre. Tu paies par tranches selon l'avancement du chantier (de 5% à la signature à 100% à la livraison).

Combien de temps ai-je pour me rétracter après la signature du contrat de réservation ?

10 jours à compter de la réception du contrat en recommandé. Tu peux renoncer sans avoir à te justifier et sans payer la moindre pénalité. Ton dépôt de garantie t'est intégralement restitué. Ce délai est un droit : personne ne peut te le faire 'sauter' pour aller plus vite.

Que sont les frais intercalaires en VEFA ?

Pendant les 18 à 36 mois de chantier, ta banque débloque les fonds par tranches et tu paies des intérêts sur chaque tranche déjà débloquée — alors que tu ne peux ni habiter, ni louer le logement. Ce coût 'à fonds perdus' s'ajoute à ton loyer actuel. Sur un prêt de 50 MF à 3% sur 24 mois, compte de l'ordre de 1,6 MF de frais intercalaires. Tu démarres autour de 6 000 F/mois pour finir à plus de 100 000 F/mois juste avant la livraison.

Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?

La GFA est la protection n°1 dans le neuf : si le promoteur fait faillite avant la fin du chantier, un garant (banque ou assureur) prend le relais pour que les travaux aillent à leur terme. En PF, elle n'est pas imposée par un texte local mais les banques l'exigent avant de débloquer les fonds. Privilégie une GFA 'extrinsèque' (apportée par un organisme extérieur) — c'est le vrai gage de solidité. Sans GFA : ne signe pas.

Quelles sont les garanties après la livraison d'un logement neuf ?

Trois garanties : la garantie de parfait achèvement (GPA, 1 an) couvre tous les défauts signalés ; la garantie de bon fonctionnement (biennale, 2 ans) couvre les équipements démontables (portes, volets, robinetterie, VMC) ; la garantie décennale (10 ans) couvre les désordres graves qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à l'habitation (infiltrations, fissures porteuses, étanchéité).

Que se passe-t-il à la livraison d'un logement neuf ?

Visite de remise des clés avec mise par écrit de tous les défauts (les 'réserves') sur le procès-verbal. Ce qui n'est pas écrit n'existe pas. Tu peux consigner les derniers 5% du prix tant que les réserves ne sont pas levées. Tu disposes encore d'un mois après la livraison pour signaler les défauts apparents que tu aurais manqués.

Quelle fiscalité pour acheter neuf en Polynésie ?

Pour un programme dont le permis est postérieur à janvier 2025 : TVA à 9% au lieu des droits d'enregistrement, soit des frais de mutation autour de 3% (contre 7% en droit commun). La TVA peut être intégrée au crédit. Pour un primo-accédant : droits à 1% jusqu'à 40 MF pour un logement bâti/VEFA. Le logement neuf est exonéré de taxe foncière 100% pendant 5 ans, puis 50% pendant 3 ans (déclaration à la DICP dans les 30 jours avec certificat de conformité).

Acheter dans le neuf en Polynésie (VEFA) : tout vérifier avant de signer

Q: L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire en Polynésie ?

Non. En Polynésie, l'assurance construction n'est obligatoire pour personne (ni pour les entreprises, ni pour le promoteur). L'assurance dommages-ouvrage — celle qui permet d'avancer l'argent des réparations sans attendre de savoir qui est responsable — n'est en pratique quasiment jamais souscrite ici. La décennale reste un droit, mais sans assurance personne n'avance l'argent. Conséquence : ton vrai filet, c'est la solidité du promoteur, pas un papier.

Chapitre 1Le neuf, c'est quoi au juste ?

« Acheter neuf » recouvre trois situations très différentes. Selon le cas, tu n'achètes pas la même chose, tu ne paies pas au même moment, et tu ne prends pas les mêmes risques.

01 · VEFA

La vente sur plan

VEFA = vente en l'état futur d'achèvement. Tu achètes un logement pas encore construit, à partir de plans et d'une notice. La propriété se transfère au fur et à mesure : sol à la signature, construction à mesure qu'elle sort de terre. Tu paies par tranches selon l'avancement.

02 · Vente à terme

Plus rare

Tu paies l'intégralité du prix à la livraison. Transfert de propriété constaté à l'achèvement (avec effet à la signature). Surtout chez les organismes publics. Point d'attention : ton financement doit tenir ce calendrier.

03 · Neuf déjà achevé

Comme dans l'ancien

Logement construit + conformité délivrée. Compromis puis acte, paiement intégral, mais bien neuf. Aucun risque de chantier, tu vois ce que tu achètes, tu emménages vite. Limite : aucune personnalisation possible.

Ce que le contrat doit obligatoirement contenir. La description précise du bien, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison, et la garantie d'achèvement. Si l'un de ces éléments manque ou reste flou : on ne signe pas avant d'avoir tout, noir sur blanc.

À retenir. En VEFA, tu signes avant que le bien existe. C'est ce qui te donne accès à un logement neuf, personnalisable et fiscalement intéressant — et c'est aussi ce qui crée les risques propres au neuf : l'attente, les frais pendant l'attente, et la qualité de ce qu'on te livrera. Tout le reste du guide sert à maîtriser ces trois points.

Chapitre 2Le parcours en VEFA, étape par étape

Entre le moment où tu craques pour un programme et celui où tu as les clés, il s'écoule en général 18 à 36 mois. Voici le déroulé.

Étape	Ce qui se passe
1. Ton projet	Point sur usage (vivre, louer, secondaire), budget, apport, capacité d'emprunt, aides possibles. On chiffre tout, y compris les frais cachés du chapitre 5.
2. Le bon programme	Sélection des programmes correspondant vraiment à ton budget et ton projet.
3. L'option	Le logement t'est réservé 48 à 72h. Le prix est ferme.
4. Contrat de réservation	Signature du contrat préliminaire + annexes (plans, notice, règlement copropriété). Dépôt de garantie séquestré chez le notaire.
5. Rétractation	Réception du contrat en recommandé. 10 jours pour changer d'avis, sans motif ni pénalité.
6. Le financement	Montage du prêt (45 à 60 jours ici). Une clause te protège : si la banque refuse, vente annulée sans pénalité.
7. L'acte authentique	Signature chez le notaire. Tu deviens propriétaire du terrain. Les appels de fonds commencent.
8. La construction	Tu paies par tranches au fil du chantier, sur justificatif d'avancement. 18 à 36 mois.
9. La livraison	Visite de remise des clés avec mise par écrit de tous les défauts (les « réserves »). 1 mois pour signaler ce qui aurait été manqué, et tu peux consigner les derniers 5%.

Le réflexe. Garde ce tableau sous les yeux pendant toute l'opération. À chaque étape correspondent des droits et un courrier-type (modèles dans le PDF). Un acheteur qui sait ce qui vient ensuite ne se fait pas bousculer par le calendrier du promoteur.

Chapitre 3Le contrat de réservation & ton droit de te rétracter

C'est le premier vrai engagement. Bien lu, il te protège ; signé trop vite, il t'enferme.

Ce que tu signes (et ce qu'on doit te remettre)

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) décrit le logement, fixe le prix et le délai de livraison. Il vient avec des annexes essentielles, à exiger avant de signer :

Les plans du logement et de la résidence.
La notice descriptive : la liste précise des matériaux, équipements et finitions. C'est ton seul point de comparaison le jour de la livraison. Pas de notice complète = pas de signature.
Le règlement de copropriété : il dit ce que tu pourras (et ne pourras pas) faire — par exemple louer en courte durée.

Le dépôt de garantie

À la réservation, tu verses un dépôt — en général de l'ordre de 5% du prix. Point clé : il doit être séquestré chez le notaire, pas versé directement au promoteur. C'est ta sécurité : si tu te rétractes ou si la vente n'aboutit pas, tu récupères ton argent intégralement.

Tes 10 jours pour changer d'avis. Après réception du contrat en recommandé, tu disposes d'un délai de rétractation de 10 jours. Tu peux renoncer sans avoir à te justifier et sans payer le moindre centime de pénalité. Dépôt rendu en entier. Ce délai est un droit : personne ne peut te le faire « sauter » pour aller plus vite.

Les travaux modificatifs (TMA)

Tant que le chantier le permet, tu peux demander des modifications sur plan : déplacer une cloison, changer un revêtement, ajouter une prise. On appelle ça des travaux modificatifs acquéreur (TMA). Trois règles :

Demande-les par écrit, le plus tôt possible.
Exige un chiffrage écrit et un accord signé avant que les travaux soient lancés.
Garde une trace de tout : c'est ce qui te permettra de vérifier à la livraison.

Le piège de l'acheteur. On te met parfois la pression pour signer « tout de suite, sinon le logement part ». Un bien sérieux ne disparaît pas en 24h, et ton délai de réflexion existe précisément pour ça. Ne signe jamais sans avoir lu la notice descriptive en entier, vérifié que le dépôt va chez le notaire, et compris le prix total.

Chapitre 4Les appels de fonds : qui paie quoi, et quand

En VEFA, tu ne paies pas tout d'un coup. Tu paies par tranches, au rythme du chantier. C'est une protection : tant que ce n'est pas construit, ce n'est pas dû.

Le principe : payer à l'avancement

À chaque grande étape correspond un appel de fonds, justifié par une attestation d'avancement de l'architecte. C'est presque toujours ta banque qui débloque, pas toi.

Étape du chantier	Plafond cumulé	Qui débloque
Signature de l'acte	5 %	Toi (sur ton apport)
Fondations	35 %	La banque
Plancher haut du RDC	50 %	La banque
Hors d'eau (toit posé)	70 %	La banque
Hors d'air (fenêtres posées)	80 %	La banque
Achèvement	95 %	La banque
Livraison	100 %	Solde

La règle d'or. Tu ne paies jamais une tranche qui n'a pas été réellement atteinte sur le chantier. Si un appel de fonds arrive sans attestation d'avancement, ou en avance sur la réalité du terrain, tu as le droit de le contester. C'est la première protection contre un promoteur qui voudrait encaisser plus vite que ça ne construit.

Les derniers 5% : ton levier de fin de chantier

Le solde de 5% est dû à la livraison. C'est ta meilleure carte : si tu constates des défauts à la remise des clés, tu peux consigner ces 5% (les bloquer sur un compte neutre) jusqu'à ce que tout soit réparé. Tant que le promoteur n'a pas levé les réserves, il ne touche pas le solde.

Chapitre 5Les frais intercalaires : le coût caché

C'est LE poste que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard. Il se chiffre souvent en plus d'un million de francs. Le comprendre dès le départ change tout ton plan de financement.

L'alerte à connaître absolument. Pendant les 18 à 36 mois de chantier, ta banque débloque les fonds par tranches — et tu paies des intérêts sur chaque tranche déjà débloquée, alors que tu ne peux ni habiter, ni louer le logement. Ce sont les frais intercalaires : un coût « à fonds perdus », qui s'ajoute à ton loyer ou à ton crédit actuel.

Un exemple concret

Sur un prêt de 50 MF à 3%, compte de l'ordre de 1,6 MF de frais intercalaires sur 24 mois. Et surtout : ce n'est pas une mensualité fixe. Tu paies des intérêts seulement sur ce qui est déjà débloqué — donc la note grimpe à chaque appel de fonds, c'est-à-dire à chaque étape du chantier :

Au moment de…	Capital débloqué	Intérêts par mois
la signature	2,5 MF	~6 000 F
les fondations	17,5 MF	~44 000 F
le plancher haut du RDC	25 MF	~62 000 F
le hors d'eau	35 MF	~88 000 F
le hors d'air	40 MF	~100 000 F
l'achèvement	47,5 MF	~119 000 F

1,6 M

Tu démarres autour de 6 000 F/mois pour finir à plus de 100 000 F/mois juste avant la livraison — sans habiter ni louer. Le total exact dépend du rythme des appels de fonds. C'est cette somme qu'il faut chiffrer dès le premier rendez-vous, pas au moment de la mauvaise surprise.

Différé total ou différé partiel ?

Ta banque te proposera deux façons de gérer cette période. Le bon choix dépend de ton projet :

Différé total

Trésorerie soulagée

Tu ne paies que l'assurance pendant le chantier ; les intérêts sont reportés (et capitalisés). Coût total plus élevé, mais effort mensuel zéro. Souvent privilégié pour un investissement locatif.

Différé partiel

Coût total plus faible

Tu paies les intérêts intercalaires + l'assurance chaque mois. Coût total moindre, mais effort mensuel dès le début. Souvent privilégié pour une résidence principale.

Le réflexe. Demande à ta banque une simulation chiffrée des frais intercalaires avant de t'engager, et compare-la au coût d'un logement déjà construit. Un acheteur prévenu ne renonce pas forcément au neuf — il décide en sachant exactement ce qu'il signe.

Chapitre 6Les garanties : ton bouclier (et son trou)

Le neuf est, sur le papier, mieux protégé que l'ancien. Mais ici, une pièce du bouclier n'est pas automatique : c'est à toi de la réclamer.

Avant la livraison : la garantie d'achèvement (GFA)

La GFA (garantie financière d'achèvement) répond à la peur n°1 dans le neuf : « et si le promoteur fait faillite avant la fin ? ». Avec une GFA, un garant prend le relais pour que le chantier aille à son terme.

Ici, la GFA n'est pas imposée par un texte local : en pratique, ce sont les banques qui l'exigent avant de débloquer les fonds. Privilégie une GFA dite « extrinsèque » (apportée par un organisme extérieur, banque ou assureur) — c'est le vrai gage de solidité.

Pas de GFA = ne signe pas. C'est la ligne rouge. Sans garantie d'achèvement, tu paies un chantier sans filet : si le promoteur fait faillite en cours de route, personne ne reprend les travaux et tu peux perdre les sommes versées sans avoir ni logement, ni argent. Un promoteur sérieux en propose toujours une. Tu exiges l'attestation écrite avant de t'engager.

Après la livraison : les trois garanties

Garantie	Durée	Ce qu'elle couvre
Parfait achèvement (GPA)	1 an	Tous les défauts signalés à la livraison ou notés par écrit dans l'année.
Bon fonctionnement (biennale)	2 ans	Les équipements démontables sans casser le bâti : portes, volets, robinetterie, VMC.
Décennale	10 ans	Les désordres graves : solidité du bâtiment ou logement rendu impropre à l'habitation (infiltrations, fissures porteuses, étanchéité).

Bonne nouvelle : ces garanties se transmettent. Si tu revends, l'acheteur suivant en bénéficie pour le temps restant.

La spécificité polynésienne à connaître. La décennale s'applique bien ici : pendant 10 ans, le constructeur répond de plein droit des désordres graves. Mais l'assurance construction, elle, n'est obligatoire pour personne. Et l'assurance « dommages-ouvrage » — celle qui sert à avancer l'argent des réparations sans attendre de savoir qui est responsable — n'est en pratique quasiment jamais souscrite ici. La décennale est un droit, pas une assurance : si un gros défaut apparaît, tu peux avoir raison… face à une entreprise déjà en faillite, et sans rien pour préfinancer les travaux.

Ton vrai filet, ici, c'est le promoteur. Comme l'assurance n'est ni obligatoire ni vraiment répandue, ce n'est pas un papier qui te protège : c'est la solidité de celui à qui tu achètes. Beaucoup de promoteurs aux reins solides ne prennent pas de dommages-ouvrage, et ce n'est pas un mauvais signe en soi — ce sont des opérateurs connus, installés de longue date, dont on sait qu'en cas de souci ils ne mettront pas la clé sous la porte. Avant de signer : renseigne-toi sur son ancienneté, ses programmes déjà livrés (va les voir), sa réputation, sa solidité financière.

Chapitre 7Combien ça coûte vraiment : fiscalité & aides

Les frais à l'achat

Pour un programme dont le permis est postérieur à janvier 2025, le neuf relève en général de la TVA à 9% au lieu des droits d'enregistrement. Résultat : des frais de mutation autour de 3%, contre 7% en droit commun. La TVA peut souvent être intégrée à ton crédit.

Le régime primo-accédant : 1%

Si c'est ta première acquisition et que tu en fais ta résidence principale, les droits peuvent être réduits à 1% :

Type de bien	Jusqu'à	Au-delà du plafond
Logement bâti / copropriété / VEFA	40 MF	7%
Terrain à bâtir	25 MF	7%

Conditions principales : résidence principale 5 ans, pas d'acquisition antérieure (sauf indivision successorale). → Voir le guide Primo-accédant

L'exonération de taxe foncière

Période	Exonération
Années 1 à 5	100 %
Années 6 à 8	50 %
Année 9 et au-delà	plein tarif

Pour en bénéficier : déclaration à la DICP dans les 30 jours de l'occupation, certificat de conformité à l'appui.

Les aides

L'AIM (aide à l'investissement des ménages) est une subvention directe, non remboursable, versée selon tes revenus au mètre carré sur les 100 premiers m² (de 20 000 à 40 000 F/m²).

Le piège Girardin. Le dispositif Girardin ne concerne que les contribuables qui paient l'impôt sur le revenu en métropole. Si tu résides en Polynésie, tu n'es pas concerné (pas d'impôt sur le revenu ici) : inutile de te laisser vendre un montage Girardin si tu es résident local.

Le bon calcul. Ne regarde pas le prix d'achat tout seul. Le vrai coût, c'est : prix + frais de mutation + frais intercalaires (chapitre 5), moins les aides et l'économie de taxe foncière. C'est cette photo complète qui te dit si l'opération tient.

Chapitre 8Ne pas te faire avoir

La grande majorité des promoteurs font sérieusement leur travail. Mais il suffit d'un programme mal ficelé pour transformer un beau projet en cauchemar. Voici les trois risques du neuf.

Le retard de livraison

C'est le risque le plus fréquent ici : approvisionnement par bateau, saison des pluies, cyclones, main-d'œuvre qualifiée parfois rare. Un report de 6 à 12 mois n'a rien d'exceptionnel.

Vérifie la date de livraison contractuelle et la marge de tolérance prévue.
Regarde s'il existe des pénalités de retard au profit de l'acheteur.
Méfie-toi des délais « optimistes » annoncés à l'oral : seul le contrat fait foi.

Les malfaçons à la livraison

La livraison est le moment décisif. Tu y vas avec ta notice, tes plans, ton téléphone, et idéalement quelqu'un qui s'y connaît.

Note absolument tout sur le procès-verbal : ce sont tes « réserves ». Ce qui n'est pas écrit n'existe pas.
Photographie chaque défaut, daté.
Consigne les 5% restants tant que les réserves ne sont pas levées.
Tu as encore 1 mois après la livraison pour signaler les défauts apparents oubliés.

Comment reconnaître un promoteur sérieux

Tes critères de tri.

Une GFA extrinsèque, pas une vague promesse.
Un opérateur installé et connu sur la place, avec une vraie solidité financière.
Un contrat complet dès le départ : notice détaillée, prix ferme, délai écrit.
Des programmes déjà livrés que tu peux aller voir, et d'anciens clients à qui parler.
Un dépôt séquestré chez le notaire, jamais versé en direct.
De la transparence sur les risques (retard, frais intercalaires). Un opérateur qui minimise tout cache souvent quelque chose.

Acheter dans le neuf, sans te faire avoir.

Sommaire du guide

Chapitre 1Le neuf, c'est quoi au juste ?

La vente sur plan

Plus rare

Comme dans l'ancien

Chapitre 2Le parcours en VEFA, étape par étape

Chapitre 3Le contrat de réservation & ton droit de te rétracter

Ce que tu signes (et ce qu'on doit te remettre)

Le dépôt de garantie

Les travaux modificatifs (TMA)

Chapitre 4Les appels de fonds : qui paie quoi, et quand

Le principe : payer à l'avancement

Les derniers 5% : ton levier de fin de chantier

Chapitre 5Les frais intercalaires : le coût caché

Un exemple concret

Différé total ou différé partiel ?

Trésorerie soulagée

Coût total plus faible

Chapitre 6Les garanties : ton bouclier (et son trou)

Avant la livraison : la garantie d'achèvement (GFA)

Après la livraison : les trois garanties

Chapitre 7Combien ça coûte vraiment : fiscalité & aides

Les frais à l'achat

Le régime primo-accédant : 1%

L'exonération de taxe foncière

Les aides

Chapitre 8Ne pas te faire avoir

Le retard de livraison

Les malfaçons à la livraison

Comment reconnaître un promoteur sérieux

Toutes les check-lists et les 7 modèles de courriers sont dans le PDF.

À toi de jouer · 15 questions pour devenir incollable

Combien de jours ai-je pour me rétracter après réception du contrat de réservation ?

Quel est le pourcentage typique du dépôt de garantie à la réservation ?

La garantie de bon fonctionnement (biennale, 2 ans) couvre :

La garantie décennale dure :

Le « différé total » de prêt, pendant le chantier VEFA, c'est :

Pendant combien d'années est-on exonéré à 100% d'impôt foncier sur un logement neuf ?

Un commercial me propose un montage « Girardin » pour défiscaliser mon achat neuf. Que faire ?

…

Tout le guide + 7 modèles de courriers prêts à l'emploi.

Écris-moi, je te réponds dans la journée.

Sarah Zimbris

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