Partie 2Les aides : le cœur du sujet
Ton statut de primo prend ici toute sa valeur — et ces aides se cumulent. AIM + PTZ + droits à 1 % : le bon empilement peut représenter 8 millions de pouvoir d'achat en plus à revenus égaux.
L'AIM — Aide à l'Investissement des Ménages
L'AIM Construction/Acquisition finance ton achat dans le neuf : logement récent (certificat de conformité de moins de 5 ans) ou permis de construire déjà obtenu. C'est une subvention versée en une fois.
| Ta situation | Revenu mensuel moyen sous | Aide |
|---|
| Personne seule | 2 SMIG (≈ 338 000 F) | 30 000 F/m² |
| Personne seule | 3 SMIG (≈ 507 000 F) | 20 000 F/m² |
| Seule, avec personne(s) à charge | 2 SMIG (≈ 338 000 F) | 40 000 F/m² |
| Seule, avec personne(s) à charge | 3 SMIG + 100 000 (≈ 607 000 F) | 30 000 F/m² |
| Seule, avec personne(s) à charge | 4 SMIG (≥ 2 pers. à charge) | 20 000 F/m² |
| Couple (ou associés SCI) | 3 SMIG (≈ 507 000 F) | 40 000 F/m² |
| Couple | 4 SMIG (≈ 677 000 F) | 30 000 F/m² |
| Couple | 4 SMIG + 100 000 (avec pers. à charge) | 20 000 F/m² |
L'aide porte sur les 100 premiers m² habitables (hors terrasses/parkings), + 10 m²/personne à charge au-delà de la 2e. Plafond : jusqu'à 4 000 000 F.
Conditions : contracter un prêt bancaire ; pas d'AIM dans les 5 ans ; pas déjà propriétaire d'un logement d'habitation. Engagements : construire dans les 2 ans + certificat de conformité, résidence principale exclusive 5 ans. Montage : c'est ta banque qui dépose à la DGAE.
Le détail d'initié. L'AIM est une enveloppe votée chaque année. Une fois épuisée, c'est fini jusqu'à l'année suivante. Donc tu as bien plus de chances d'y accéder en début d'année qu'en fin d'année. Un dossier déposé en janvier-février n'a pas le même sort qu'un dossier de novembre — ça peut valoir 4 millions.
Le PTZ Pays — Prêt à Taux Zéro
Un prêt sans aucun intérêt jusqu'au 31 décembre 2029. Tu ne rembourses que le capital. Combien : jusqu'à 12 000 000 F, dans la limite de 50 % du coût de l'opération. Pour quoi : ta résidence principale, neuf comme ancien. Comment : en complément d'un prêt bancaire classique, sur 25 ans max. Rappel couple : si l'un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd le PTZ.
Droits d'enregistrement ≠ frais de mutation (la confusion à éviter)
Les « frais de mutation », c'est le TOTAL de ce que tu paies en plus du prix. Deux composantes :
1.
Les droits d'enregistrement
L'impôt perçu par le Pays. La plus grosse ligne, et la seule qui change selon ton statut : 7 % en général, 1 % si tu es primo (sous plafond).
2.
Les frais de notaire
Émoluments + TVA + débours, soit environ 3 à 4 % du prix. Ils ne changent pas, primo ou non. Le notaire ne garde qu'une petite part — le gros, c'est l'impôt.
Le régime primo : 7 % qui tombe à 1 %, dans la limite de 25 M (terrain à bâtir) ou 40 M (bien bâti). Au-delà du plafond, on repasse à 7 %. Conditions : résidence principale 5 ans, aucune acquisition antérieure (sauf indivision successorale).
| Prix du bien | Frais non-primo (7 %) | Frais primo (1 %) | Ton économie |
|---|
| 15 000 000 F | ≈ 1 650 000 F (11 %) | ≈ 750 000 F (5 %) | 900 000 F |
| 25 000 000 F | ≈ 2 750 000 F (11 %) | ≈ 1 250 000 F (5 %) | 1 500 000 F |
| 40 000 000 F | ≈ 4 280 000 F (10,7 %) | ≈ 1 880 000 F (4,7 %) | 2 400 000 F |
À retenir : non-primo ≈ 10-11 % du prix, primo ≈ 4-5 %. L'économie, c'est toujours 6 % du prix (différence 7 % → 1 %).
La nuance qui change tout (couple). Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur, pas sur le bien entier. Un couple où les deux sont primo et achètent 50/50 dispose donc de deux plafonds : 25 M × 2 = 50 M pour un terrain à bâtir, 40 M × 2 = 80 M pour un bien bâti.
Exemple concret. Un couple, tous les deux primo, achète une maison à 65 M. Chacun détient la moitié, soit 32,5 M — sous les 40 M. Résultat : 1 % sur la totalité, soit 650 000 F de droits. La même maison achetée par une seule personne dépasse le plafond → 7 %, soit 4 550 000 F. L'écart : près de 3 900 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré.
Le montage qui change tout (exemple concret)
Couple à 500 000 F net/mois, primo, projet neuf :
- Mensualité max (35 %) : 175 000 F.
- PTZ 12 M à 0 % sur 25 ans → mensualité de seulement 40 000 F.
- Reste 135 000 F/mois pour le prêt principal à 3,3 % → environ 27,6 M.
- + AIM jusqu'à 4 M (subvention, aucune mensualité).
+ 8 M
Total mobilisable : ≈ 43,6 M, contre ~35,7 M sans rien optimiser. Le bon montage apporte près de 8 M de pouvoir d'achat en plus, à revenu égal — la différence entre viser un appartement et viser une maison.
Le bon timing. L'AIM est annuelle : déposée tôt dans l'année, tu as plus de chances qu'elle soit encore disponible. Et si ton dossier frôle les 35 %, la marge de souplesse des banques se recharge chaque trimestre (janvier, avril, juillet, octobre) — un dossier limite en début de trimestre passe plus facilement qu'en fin de période. Déposer tôt sur les deux, c'est mettre toutes les chances de ton côté.
L'impôt foncier (et le cadeau du neuf)
Exonération totale pendant 5 ans, puis 50 % les 3 années suivantes sur ta construction neuve (à déclarer dans les 30 jours avec le certificat de conformité, résidence principale uniquement). Pour certains logements individuels récents, l'exonération va même jusqu'à 10 ans. Attention : cet avantage se déclare dans le délai — sinon tu passes à côté. Bonus : 30 % de réduction d'impôt sur les panneaux solaires (plafonnée à 300 000 F).
