Combien puis-je emprunter en Polynésie en tant que primo-accédant ?

Les trois banques (SOCREDO, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie) appliquent un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets (assurance comprise), sur 25 ans max, à taux fixe. Ordre de grandeur sur 25 ans à 3,3 % : 500 000 F nets/mois ≈ 34,4 M empruntables (assurance incluse). Au-delà des 35 %, seule la marge de souplesse des banques (20 % de leur production, priorité aux primo) peut permettre une dérogation.

Qu'est-ce que l'AIM en Polynésie et combien puis-je toucher ?

L'AIM (Aide à l'Investissement des Ménages) est une subvention de la DGAE pour ton achat dans le neuf (certificat de conformité < 5 ans ou permis obtenu). Versée en une fois, elle peut aller jusqu'à 4 000 000 F (40 000 F/m² sur 100 m² habitables) selon ta situation et tes revenus (plafonds indexés sur le SMIG). Conditions : prêt bancaire, pas d'AIM dans les 5 ans, pas déjà propriétaire d'un logement. Engagement : construire dans 2 ans, résidence principale 5 ans. L'enveloppe est annuelle : déposer tôt dans l'année augmente fortement tes chances.

Qu'est-ce que le PTZ Pays et combien puis-je emprunter à 0 % ?

Le PTZ Pays est un prêt sans aucun intérêt, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2029, jusqu'à 12 000 000 F dans la limite de 50 % du coût de l'opération. Pour ta résidence principale, neuf comme ancien, sur 25 ans max, en complément d'un prêt bancaire. Pour un couple : si l'un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd l'éligibilité : c'est tout ou rien.

Quelle est la différence entre droits d'enregistrement et frais de notaire ?

Les 'frais de mutation' (ce qu'on appelle souvent à tort 'frais de notaire') = droits d'enregistrement + frais de notaire. Les droits d'enregistrement sont l'impôt perçu par le Pays (7 %, ou 1 % pour primo sous plafond), c'est la plus grosse ligne. Les frais de notaire sont les émoluments + TVA + débours (3 à 4 %), ils ne changent pas selon ton statut. Total : ≈ 10-11 % du prix non-primo, ≈ 4-5 % primo.

Couple primo-accédant : comment fonctionnent les droits à 1 % ?

Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur, pas sur le bien entier. Un couple où les deux sont primo et achètent 50/50 dispose donc de DEUX plafonds : 25 M × 2 = 50 M pour un terrain à bâtir, 40 M × 2 = 80 M pour un bien bâti. Exemple : couple achetant une maison à 65 M, chacun à 32,5 M (sous les 40 M) → 1 % sur la totalité, soit 650 000 F. La même maison achetée par une seule personne dépasse le plafond → 7 %, soit 4 550 000 F. Écart : 3 900 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré.

Quel est l'impôt sur la plus-value à la revente en Polynésie ?

Avant 5 ans : 50 % du gain (taux dissuasif). Entre 5 et 10 ans : 20 % qui baisse chaque année (abattement de 20 % par année au-delà de la 5e, soit ≈ 16 % à 6 ans, ≈ 4 % à 9 ans). Après 10 ans : 0 %, exonéré (mais déclaration obligatoire). Gain calculé après déduction des frais d'achat et travaux justifiés (garde tes factures).

Quelle est la double peine pour un primo qui revend avant 5 ans ?

Casser l'engagement de 5 ans de résidence principale = remboursement sur deux fronts : ton AIM (DGAE) + le complément de droits d'enregistrement, soit la différence entre 7 % et 1 % que tu avais économisée, + pénalités de retard qui grossissent chaque mois. Avant toute revente anticipée : vérifie ta situation auprès de la DICP et de la DGAE.

Primo-accédant en Polynésie : AIM, PTZ, droits 1%, capacité d'emprunt · Guide 2026

Q: Suis-je primo-accédant pour la banque et pour le fisc en Polynésie ?

Il y a deux définitions. Pour la banque : tu es primo si tu n'as pas été propriétaire de ta résidence principale dans les 2 dernières années (atout pour la marge de souplesse). Pour les aides et la fiscalité réduite (AIM, droits à 1 %) : c'est plus strict, tu ne dois pas être propriétaire d'un logement d'habitation au jour de ta demande, en PF comme à l'étranger, et toute acquisition antérieure ferme le régime (sauf indivision successorale). En couple, le PTZ se perd si l'un des deux a déjà été propriétaire ; les droits à 1 % s'apprécient par acquéreur.

Q: Qu'est-ce que le PTZ Pays et combien puis-je emprunter à 0 % ?

Le PTZ Pays est un prêt sans aucun intérêt, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2029, jusqu'à 12 000 000 F dans la limite de 50 % du coût de l'opération. Pour ta résidence principale, neuf comme ancien, sur 25 ans max, en complément d'un prêt bancaire. Pour un couple : si l'un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd l'éligibilité : c'est tout ou rien.

Q: Quelle est la différence entre droits d'enregistrement et frais de notaire ?

Les 'frais de mutation' (ce qu'on appelle souvent à tort 'frais de notaire') = droits d'enregistrement + frais de notaire. Les droits d'enregistrement sont l'impôt perçu par le Pays (7 %, ou 1 % pour primo sous plafond), c'est la plus grosse ligne. Les frais de notaire sont les émoluments + TVA + débours (3 à 4 %), ils ne changent pas selon ton statut. Total : ≈ 10-11 % du prix non-primo, ≈ 4-5 % primo.

Q: Couple primo-accédant : comment fonctionnent les droits à 1 % ?

Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur, pas sur le bien entier. Un couple où les deux sont primo et achètent 50/50 dispose donc de DEUX plafonds : 25 M × 2 = 50 M pour un terrain à bâtir, 40 M × 2 = 80 M pour un bien bâti. Exemple : couple achetant une maison à 65 M, chacun à 32,5 M (sous les 40 M) → 1 % sur la totalité, soit 650 000 F. La même maison achetée par une seule personne dépasse le plafond → 7 %, soit 4 550 000 F. Écart : 3 900 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré.

Q: Quel est l'impôt sur la plus-value à la revente en Polynésie ?

Avant 5 ans : 50 % du gain (taux dissuasif). Entre 5 et 10 ans : 20 % qui baisse chaque année (abattement de 20 % par année au-delà de la 5e, soit ≈ 16 % à 6 ans, ≈ 4 % à 9 ans). Après 10 ans : 0 %, exonéré (mais déclaration obligatoire). Gain calculé après déduction des frais d'achat et travaux justifiés (garde tes factures).

Q: Quelle est la double peine pour un primo qui revend avant 5 ans ?

Casser l'engagement de 5 ans de résidence principale = remboursement sur deux fronts : ton AIM (DGAE) + le complément de droits d'enregistrement, soit la différence entre 7 % et 1 % que tu avais économisée, + pénalités de retard qui grossissent chaque mois. Avant toute revente anticipée : vérifie ta situation auprès de la DICP et de la DGAE.

Partie 1Avant même de chercher un bien

Es-tu primo-accédant ? Attention, il y a DEUX définitions

C'est la première question, et elle vaut très cher. Le mot « primo-accédant » ne veut pas dire la même chose pour la banque et pour le fisc, et beaucoup s'y perdent.

Pour la banque

Financement

Tu es primo si tu n'as pas été propriétaire de ta résidence principale dans les 2 dernières années. Bonne nouvelle : la banque te fait passer en priorité quand elle utilise sa marge de souplesse.

Pour AIM & droits 1%

Aides et fiscalité réduite

Plus strict. Tu ne dois pas être propriétaire d'un logement d'habitation au jour de ta demande, en PF comme à l'étranger. Toute acquisition antérieure ferme le régime (sauf indivision successorale).

En couple, la règle diffère selon ce qui est en jeu. Pour le PTZ : si l'un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd l'éligibilité : c'est tout ou rien. Pour les droits réduits : ils s'apprécient par acquéreur. Le conjoint qui n'a jamais été propriétaire profite du 1 % sur sa quote-part (en général la moitié), même si l'autre n'y a pas droit. À faire vérifier au cas par cas, c'est là que se gagnent (ou se perdent) plusieurs millions.

Combien tu peux emprunter

Les trois banques de la place (SOCREDO, Banque de Tahiti, Banque de Polynésie) raisonnent presque toutes pareil : taux fixe, 25 ans maximum, taux d'effort plafonné à 35 % des revenus nets (avant impôt, assurance comprise).

Voici, pour donner un ordre de grandeur, ce que tu peux emprunter sur 25 ans à 3,3 %, à 35 % d'effort, sans autre crédit :

Revenu net / mois	Mensualité max (35 %)	Capacité (assurance incluse)
300 000 F	105 000 F	≈ 20 600 000 F
400 000 F	140 000 F	≈ 27 500 000 F
500 000 F	175 000 F	≈ 34 400 000 F
600 000 F	210 000 F	≈ 41 300 000 F
700 000 F	245 000 F	≈ 48 200 000 F
800 000 F	280 000 F	≈ 55 000 000 F

Le détail qui fait passer ton dossier. Si ton dossier frôle les 35 %, c'est la présentation qui fait la différence. Un dossier limite envoyé via formulaire en ligne = refus quasi automatique. Le même dossier défendu avec une note d'une page, ton projet, ton taux d'effort, ton reste à vivre, ce que tu apportes à la banque, peut passer en dérogation. Une banque n'accorde pas une dérogation gratuitement : c'est du donnant-donnant. Domicilier tes revenus, souscrire son assurance habitation, lui apporter de l'activité : ces gestes te placent en haut de la pile.

Ce que la banque regarde vraiment

Salarié : CDI, période d'essai validée. Une promesse d'embauche ne passe pas.
Patenté / indépendant : au moins 3 ans d'activité, bilans stables. Moyenne sur 3 ans.
Comportement bancaire 6 mois : pas de découvert qui traîne, pas de rejet. Soigne tes comptes dès maintenant, la préparation la plus rentable qui soit.
Apport : emprunter sans aucun apport est devenu quasi impossible ; même modeste, ça rassure.
Courtier : démarche les banques à ta place, négocie. Ce qu'il fait économiser vaut largement son coût, surtout pour un profil moins standard.
Fonctionnaire ? Pense à la CASDEN (souvent plus compétitive, cautionnement à la place de l'hypothèque). Partenaires en PF : Banque de Polynésie et SOCREDO uniquement.

Le réflexe qui rapporte des millions : démarche les trois banques. Sur un crédit de 25 ans, 0,3 % d'écart de taux = des centaines de milliers de francs.

Tes droits d'acheteur (la loi te protège)

Depuis une loi du pays de 2025, l'acheteur est un client protégé :

Tu choisis ton assurance emprunteur, la banque ne peut pas t'imposer la sienne. Résiliable à tout moment.
Le coût est transparent : TAEG et coût d'assurance affichés noir sur blanc.
10 jours de réflexion obligatoires sur l'offre de prêt (acceptation au plus tôt le 11e jour). Banque tenue 30 jours.
Condition suspensive d'obtention de prêt : refus banque = vente annulée, sommes versées remboursées.

Ton levier d'économie le plus négligé : l'assurance emprunteur. Sur un crédit long, l'écart se chiffre en centaines de milliers de francs. Exemple : sur un prêt de 30 M sur 25 ans, passer d'une assurance à 0,36 % à 0,15 % = plus de 1,5 million de francs économisés sur la durée. De l'argent que tu gardes, juste en comparant.

Partie 2Les aides : le cœur du sujet

Ton statut de primo prend ici toute sa valeur, et ces aides se cumulent. AIM + PTZ + droits à 1 % : le bon empilement peut représenter 8 millions de pouvoir d'achat en plus à revenus égaux.

L'AIM : Aide à l'Investissement des Ménages

L'AIM Construction/Acquisition finance ton achat dans le neuf : logement récent (certificat de conformité de moins de 5 ans) ou permis de construire déjà obtenu. C'est une subvention versée en une fois.

Ta situation	Revenu mensuel moyen sous	Aide
Personne seule	2 SMIG (≈ 338 000 F)	30 000 F/m²
Personne seule	3 SMIG (≈ 507 000 F)	20 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge	2 SMIG (≈ 338 000 F)	40 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge	3 SMIG + 100 000 (≈ 607 000 F)	30 000 F/m²
Seule, avec personne(s) à charge	4 SMIG (≥ 2 pers. à charge)	20 000 F/m²
Couple (ou associés SCI)	3 SMIG (≈ 507 000 F)	40 000 F/m²
Couple	4 SMIG (≈ 677 000 F)	30 000 F/m²
Couple	4 SMIG + 100 000 (avec pers. à charge)	20 000 F/m²

L'aide porte sur les 100 premiers m² habitables (hors terrasses/parkings), + 10 m²/personne à charge au-delà de la 2e. Plafond : jusqu'à 4 000 000 F.

Conditions : contracter un prêt bancaire ; pas d'AIM dans les 5 ans ; pas déjà propriétaire d'un logement d'habitation. Engagements : construire dans les 2 ans + certificat de conformité, résidence principale exclusive 5 ans. Montage : c'est ta banque qui dépose à la DGAE.

Le détail d'initié. L'AIM est une enveloppe votée chaque année. Une fois épuisée, c'est fini jusqu'à l'année suivante. Donc tu as bien plus de chances d'y accéder en début d'année qu'en fin d'année. Un dossier déposé en janvier-février n'a pas le même sort qu'un dossier de novembre, ça peut valoir 4 millions.

Le PTZ Pays : Prêt à Taux Zéro

Un prêt sans aucun intérêt jusqu'au 31 décembre 2029. Tu ne rembourses que le capital. Combien : jusqu'à 12 000 000 F, dans la limite de 50 % du coût de l'opération. Pour quoi : ta résidence principale, neuf comme ancien. Comment : en complément d'un prêt bancaire classique, sur 25 ans max. Rappel couple : si l'un des deux a déjà été propriétaire, le couple perd le PTZ.

Droits d'enregistrement ≠ frais de mutation (la confusion à éviter)

Les « frais de mutation », c'est le TOTAL de ce que tu paies en plus du prix. Deux composantes :

Les droits d'enregistrement

L'impôt perçu par le Pays. La plus grosse ligne, et la seule qui change selon ton statut : 7 % en général, 1 % si tu es primo (sous plafond).

Les frais de notaire

Émoluments + TVA + débours, soit environ 3 à 4 % du prix. Ils ne changent pas, primo ou non. Le notaire ne garde qu'une petite part : le gros, c'est l'impôt.

Le régime primo : 7 % qui tombe à 1 %, dans la limite de 25 M (terrain à bâtir) ou 40 M (bien bâti). Au-delà du plafond, on repasse à 7 %. Conditions : résidence principale 5 ans, aucune acquisition antérieure (sauf indivision successorale).

Prix du bien	Frais non-primo (7 %)	Frais primo (1 %)	Ton économie
15 000 000 F	≈ 1 650 000 F (11 %)	≈ 750 000 F (5 %)	900 000 F
25 000 000 F	≈ 2 750 000 F (11 %)	≈ 1 250 000 F (5 %)	1 500 000 F
40 000 000 F	≈ 4 280 000 F (10,7 %)	≈ 1 880 000 F (4,7 %)	2 400 000 F

À retenir : non-primo ≈ 10-11 % du prix, primo ≈ 4-5 %. L'économie, c'est toujours 6 % du prix (différence 7 % → 1 %).

La nuance qui change tout (couple). Le plafond du 1 % s'apprécie par acquéreur, pas sur le bien entier. Un couple où les deux sont primo et achètent 50/50 dispose donc de deux plafonds : 25 M × 2 = 50 M pour un terrain à bâtir, 40 M × 2 = 80 M pour un bien bâti.

Exemple concret. Un couple, tous les deux primo, achète une maison à 65 M. Chacun détient la moitié, soit 32,5 M, sous les 40 M. Résultat : 1 % sur la totalité, soit 650 000 F de droits. La même maison achetée par une seule personne dépasse le plafond → 7 %, soit 4 550 000 F. L'écart : près de 3 900 000 F, juste par la façon dont l'achat est structuré.

Le montage qui change tout (exemple concret)

Couple à 500 000 F net/mois, primo, projet neuf :

Mensualité max (35 %) : 175 000 F.
PTZ 12 M à 0 % sur 25 ans → mensualité de seulement 40 000 F.
Reste 135 000 F/mois pour le prêt principal à 3,3 % → environ 27,6 M.
+ AIM jusqu'à 4 M (subvention, aucune mensualité).

+ 8 M

Total mobilisable : ≈ 43,6 M, contre ~35,7 M sans rien optimiser. Le bon montage apporte près de 8 M de pouvoir d'achat en plus, à revenu égal : la différence entre viser un appartement et viser une maison.

Le bon timing. L'AIM est annuelle : déposée tôt dans l'année, tu as plus de chances qu'elle soit encore disponible. Et si ton dossier frôle les 35 %, la marge de souplesse des banques se recharge chaque trimestre (janvier, avril, juillet, octobre) : un dossier limite en début de trimestre passe plus facilement qu'en fin de période. Déposer tôt sur les deux, c'est mettre toutes les chances de ton côté.

L'impôt foncier (et le cadeau du neuf)

Exonération totale pendant 5 ans, puis 50 % les 3 années suivantes sur ta construction neuve (à déclarer dans les 30 jours avec le certificat de conformité, résidence principale uniquement). Pour certains logements individuels récents, l'exonération va même jusqu'à 10 ans. Attention : cet avantage se déclare dans le délai, sinon tu passes à côté. Bonus : 30 % de réduction d'impôt sur les panneaux solaires (plafonnée à 300 000 F).

Partie 3Le parcours, du rêve aux clés

Le circuit d'un dossier

Découverte : qualification de ton profil (revenus, charges, apport, statut).
Compromis ou promesse : l'avant-contrat, avec la condition suspensive d'obtention de prêt.
Montage bancaire : dépôt du dossier dans les trois banques. Délai réaliste : au moins 45 jours.
Offre de prêt + 10 jours : taux et mensualités figés ; acceptation au plus tôt le 11e jour.
Dernière visite : on revisite le bien ensemble pour vérifier qu'il est dans l'état convenu. Ta dernière sécurité avant de payer.
Acte authentique : signature chez le notaire, paiement du solde, remise des clés.

Compromis OU promesse : la vraie différence

Compromis

Engagement réciproque

Les deux parties s'engagent : le vendeur à vendre, toi à acheter. Ferme des deux côtés.

Promesse (unilatérale)

Seul le vendeur s'engage

Il te réserve le bien pendant un délai donné ; tu as une option que tu es libre de lever ou non, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation.

Dans les deux cas, ce qui te protège, c'est la condition suspensive d'obtention de prêt : refus banque = vente annulée, dépôt rendu (la loi te laisse au moins un mois pour obtenir ton prêt avant que cette protection ne puisse tomber).

Un point à connaître. Ici, il n'y a pas de dossier de diagnostics obligatoire remis par le vendeur. Raison de plus pour faire examiner sérieusement l'état réel du bien (humidité, termites, toiture, réseaux) avant de t'engager. La sécurité juridique (titre, indivision) est confirmée par le notaire, mais en passant par un agent, elle a normalement déjà été vérifiée bien en amont.

Ton dossier bancaire : la check-list

Tes 3 derniers bulletins de salaire et ton contrat de travail (ou 3 derniers bilans si patenté).
Tes 6 derniers mois de relevés (tous comptes).
Pièce d'identité valide + justificatif de domicile de moins de 3 mois.
Le compromis ou la promesse signé(e) (ou, pour une construction : devis + titre du terrain).
Le justificatif de ton apport si tu en as un.

Partie 4Avant de signer : les pièges selon ton projet

Le montage des aides, c'est gagné. Reste à ne pas te faire piéger par le bien lui-même.

Si tu achètes dans l'ancien

Tu vois ce que tu achètes et tu emménages vite. Le PTZ reste possible, mais pas l'AIM (réservée au neuf). Vigilance : l'état réel. Ici, humidité et termites ne pardonnent pas, et pas de dossier de diagnostics. Fais examiner toiture, réseaux et structure avant de t'engager.

Si tu achètes neuf ou sur plan (VEFA)

Le combo gagnant : AIM + PTZ + exonération d'impôt foncier. Mais sur plan, tu paies au fil du chantier, et ici, le rythme de ces paiements n'est pas réglementé.

Ne signe pas les yeux fermés. Ne signe jamais un échéancier qui te fait payer l'essentiel avant que le gros œuvre soit sorti de terre. Exige un calendrier calé sur l'avancement réel (fondations → hors d'eau → livraison) et une garantie d'achèvement, celle qui termine ta maison si le promoteur lâche.

Si tu achètes un terrain pour construire

Le projet avec le plus de liberté… et le plus de pièges. Quatre choses à vérifier avant même de parler prix : la viabilisation (eau, EDT, OPT : chaque mètre coûte), le terrassement (pente = murs de soutènement, surcoûts lourds), l'assainissement et le sol (étude G2, fosse ou micro-station hors tout-à-l'égout), ce que le terrain autorise (PGA + PPR : zone rouge = construction interdite ou assurance impossible). Toujours 3 devis détaillés + garantie décennale du constructeur. → Voir le guide Terrain

Le piège qui n'existe vraiment qu'ici : l'indivision

Beaucoup de terrains et de maisons ne peuvent tout simplement pas être vendus. La propriété est bloquée entre de nombreux héritiers, parfois sur plusieurs générations. C'est l'un des tout premiers points à vérifier, bien avant que tu tombes amoureux d'un bien qui, en réalité, est invendable. → Voir le guide Indivision

Si tu achètes en copropriété

Ce ne sont pas les murs qu'il faut regarder en premier, mais les papiers : l'état des charges, le fonds de travaux, les impayés des autres copropriétaires, et le règlement (qui peut, par exemple, interdire la location courte durée). → Voir le guide Copropriété

Dans tous les cas, n'oublie pas

Deux assurances obligatoires : assurance emprunteur (que tu choisis librement) + assurance habitation multirisque incluant le risque cyclonique. Sans elle, la banque ne débloque pas les fonds.
La garantie du prêt : hypothèque ou cautionnement. Le cautionnement évite les frais d'hypothèque (à la prise comme à la revente) : souvent l'option la moins chère, à demander.
Le vrai budget de propriétaire : au-delà de la mensualité, impôt foncier annuel, les deux assurances, l'entretien, et les charges si copropriété.

Partie 5Et si tu revends un jour : la plus-value

La règle est simple : plus tu gardes ton bien longtemps, moins tu paies.

Tu revends…	Ce que l'État prend sur ton gain
Avant 5 ans	50 % du gain. Taux dissuasif, fait pour décourager la revente rapide.
Entre 5 et 10 ans	20 % qui baisse chaque année (abattement 20 % par année au-delà de la 5e). Concrètement ≈ 16 % à 6 ans, ≈ 4 % à 9 ans.
Après 10 ans	0 %, exonéré (mais déclaration obligatoire).

Ton gain se calcule après déduction des frais d'achat et de tes travaux d'amélioration justifiés (garde tes factures). Et si tu as acheté un terrain puis construit dessus, le terrain et la maison ont chacun leur propre compteur de durée.

La double peine du primo qui revend trop tôt. Si tu revends, ou si tu quittes le logement, avant 5 ans, tu ne paies pas que la plus-value. Casser ton engagement de résidence principale, c'est rembourser sur deux fronts : ton AIM d'un côté (DGAE), et de l'autre le complément de droits d'enregistrement, la différence entre 7 % et 1 %, celle que tu avais économisée, plus une pénalité de retard qui grossit chaque mois. Le montant exact, c'est la DICP qui te le donne. Avant toute revente anticipée, va vérifier ta situation.

Par où tu commences

Vérifie ton statut de primo-accédant (les deux définitions, les deux personnes du couple).
Fais une simulation dans les trois banques.
Fais monter le bon empilement d'aides (AIM + PTZ + droits à 1 %).
Ne signe rien sans avoir fait vérifier le bien (indivision, PGA, viabilisation, état réel, condition suspensive).

RepèreContacts utiles en Polynésie française

Organisme	Mission
DGAE : Direction Générale des Affaires Économiques	Instruction et octroi de l'AIM, suivi des engagements 5 ans.
DICP : Direction des Impôts et des Contributions Publiques	Droits d'enregistrement (7 % / 1 % primo), impôt foncier, plus-value à la revente.
SOCREDO	Prêt immobilier, PTZ, partenaire CASDEN.
Banque de Polynésie	Prêt immobilier, PTZ, partenaire CASDEN.
Banque de Tahiti	Prêt immobilier, PTZ (sans partenariat CASDEN).
CASDEN : Banque coopérative du service public	Offre dédiée fonctionnaires (taux selon points d'épargne, cautionnement). À activer via BP ou SOCREDO.
Notaire	Compromis, acte authentique, calcul droits + plus-value, conseil patrimonial.
Courtier en crédit	Démarche les 3 banques, négocie le taux, défend ton dossier. Utile surtout pour profils non standard.

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Sommaire du guide

Partie 1Avant même de chercher un bien

Es-tu primo-accédant ? Attention, il y a DEUX définitions

Financement

Aides et fiscalité réduite

Combien tu peux emprunter

Ce que la banque regarde vraiment

Tes droits d'acheteur (la loi te protège)

Partie 2Les aides : le cœur du sujet

L'AIM : Aide à l'Investissement des Ménages

Le PTZ Pays : Prêt à Taux Zéro

Droits d'enregistrement ≠ frais de mutation (la confusion à éviter)

Les droits d'enregistrement

Les frais de notaire

Le montage qui change tout (exemple concret)

L'impôt foncier (et le cadeau du neuf)

Partie 3Le parcours, du rêve aux clés

Le circuit d'un dossier

Compromis OU promesse : la vraie différence

Engagement réciproque

Seul le vendeur s'engage

Ton dossier bancaire : la check-list

Partie 4Avant de signer : les pièges selon ton projet

Si tu achètes dans l'ancien

Si tu achètes neuf ou sur plan (VEFA)

Si tu achètes un terrain pour construire

Le piège qui n'existe vraiment qu'ici : l'indivision

Si tu achètes en copropriété

Dans tous les cas, n'oublie pas

Partie 5Et si tu revends un jour : la plus-value

Par où tu commences

Toutes les simulations chiffrées sont dans le guide.

RepèreContacts utiles en Polynésie française

À toi de jouer · 15 questions pour devenir incollable

À quel taux d'effort maximum les 3 banques de Polynésie plafonnent-elles un prêt immobilier ?

Quel est le plafond du PTZ Pays en Polynésie ?

L'économie qu'un primo réalise sur les droits d'enregistrement (vs un non-primo) représente :

Sur une offre de prêt en Polynésie, quel est le délai de réflexion obligatoire ?

Pour une construction neuve en résidence principale, l'exonération totale d'impôt foncier dure :

Si tu revends ton bien dans les 5 ans qui suivent l'achat, quelle part du gain part en impôt sur la plus-value ?

Pour garantir ton prêt, la banque a deux options. Laquelle est en général la moins chère ?

…

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Sarah Zimbris

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