Louer en Polynésie française. Côté propriétaire, côté locataire.

La location en Polynésie française répond à ses propres règles. Le bail d'habitation est régi par la Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012, la révision annuelle est plafonnée à ±2 % depuis l'arrêté 889 CM du 27 juin 2024, la discrimination expose à de lourdes sanctions (Code pénal art. 225), et la fiscalité du meublé (patente code L23, IT, CST, TVA 13 % au-delà de 10 M de CA) diffère complètement du régime métropolitain.

Selon ton côté du bail, tu ne cherches pas la même chose. Propriétaire, tu veux sécuriser ton dossier locataire, tenir tes délais, éviter les pénalités fiscales, et savoir quand — et comment — vendre ton bien loué. Locataire, tu veux connaître tes droits, ton dépôt, ta protection contre la discrimination, ton préavis, et à qui t'adresser en cas de conflit. En Airbnb, tu veux enregistrer proprement ton activité, éviter les arrêts Royal Palms / Tiaia qui interdisent la courte durée dans certaines copros, et connaître la vraie rentabilité de ton secteur.

Trois guides, trois angles

Côté propriétaire bailleur — Le bail, le dépôt, la révision annuelle, les congés, la fiscalité (patente, IT, CST, foncier), le meublé de tourisme, le passage en SCI, les 8 modèles de courriers prêts à l'emploi.

Côté locataire — Le bail à signer, ce que le propriétaire peut demander (et pas), la révision de loyer, le dépôt, le préavis, la discrimination et les recours (DGAE, Défenseur des Droits, Parquet), les 7 modèles de courriers types.

En meublé de tourisme (Airbnb) — Les démarches d'enregistrement (Service du Tourisme, CDFE/CCISM, mairie), la patente code L23, l'exonération 3 ans, le mémo fiscal complet, la clause de copropriété à vérifier, et les vrais chiffres de rentabilité par secteur (Moorea, Punaauia, presqu'île, Papeete).

Tes questions sur la location, répondues.

? Quelle loi régit les locations d'habitation en Polynésie française ?

La Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 (modifiée). Elle s'applique aux baux d'habitation (nu et meublé longue durée) et fixe les règles de bail, dépôt de garantie, révision, congé et discrimination. Ce n'est pas la loi métropolitaine du 6 juillet 1989 : les règles diffèrent (préavis, révision plafonnée à ±2 % depuis l'arrêté 889 CM du 27 juin 2024, protections locataire).

? Combien de temps de préavis pour donner congé à mon locataire ?

Bail nu (3 ans minimum) : 6 mois avant l'échéance. Bail meublé (un an) : 2 mois. Le congé doit être donné pour l'échéance uniquement, par lettre recommandée ou acte d'huissier (pas de remise en main propre valable). Le congé pour vente doit indiquer prix et conditions, à peine de nullité (art. LP.21).

? Puis-je faire de la location Airbnb en Polynésie française ?

Oui, mais avec des démarches précises : enregistrement au Service du Tourisme (mes-demarches.gov.pf), inscription au CDFE de la CCISM avec le code patente L23, obtention du numéro T.A.H.I.T.I. mentionné sur toutes les annonces, respect du règlement de copropriété (attention à la clause exclusive d'habitation — arrêt Royal Palms, 28 sept. 2023). L'exonération de 3 ans (patente + IT + CST + TPE) est possible en activité nouvelle.

? Quelle rentabilité pour un Airbnb en Polynésie française ?

Revenu annuel moyen (source AirROI 2025-2026) : Moorea ~5 391 000 F, Punaauia ~4 139 000 F, presqu'île ~2 809 500 F, Papeete ~2 591 700 F. Juillet est partout le pic (jusqu'au double du creux de janvier-février). Le marché reste peu professionnalisé (10 à 16 % via conciergerie) : opportunité pour une gestion soignée.

? Quel est le dépôt de garantie maximum pour un bail d'habitation en Polynésie ?

1,5 mois de loyer hors charges (bail nu et meublé longue durée). Sa restitution doit intervenir dans le mois qui suit la remise des clés, sur justificatifs des retenues éventuelles. Au-delà d'un mois, le solde produit un intérêt au taux légal au profit du locataire.

? Un locataire peut-il refuser une visite pour la vente du bien qu'il occupe ?

Non, sous conditions. Le locataire doit laisser visiter — la loi encadre le rythme (pas plus de 2 heures par jour ouvrable, jamais les jours fériés). En pratique, un locataire prévenu à l'avance, avec des créneaux réguliers convenus ensemble, facilite énormément la vente. Un locataire braqué la complique.