Trois simulateurs calibrés sur la doctrine polynésienne : ce que tu paieras vraiment en plus-value, en frais de mutation, ce que tu peux vraiment emprunter. Sans laisser d'email, sans engagement. Utilise-les autant de fois que tu veux — les données sont sauvegardées dans ton navigateur pour ne rien reperdre.
Ton impôt sur la plus-value en 60 secondes, aligné sur le barème polynésien : abattement 0 % avant 6 ans, 20 à 80 % de 6 à 9 ans, 100 % d'exonération à 10 ans révolus. Taux 50 % avant 5 ans, 20 % après.
Deux modes (à partir de tes revenus ou d'une mensualité cible), règle HCSF 35 %, formule bancaire universelle, assurance sur capital initial. Les prêts en cours sont pris en compte, avec neutralisation possible des prêts < 12 mois (levier courtier).
Doctrine PF 2025-2026 complète : droit commun 7 %, régime primo (25 MF terrain / 40 MF bâti, plafond individuel par acquéreur), neuf VEFA (droits 1,75/2,25 % avant 01/2025 ou TVA 9 % après), villa neuve avec décomposition terrain/construction, terrain agricole.
La plupart des simulateurs immobiliers en ligne sont calibrés sur le droit et la fiscalité métropolitains. En Polynésie, ils donnent des chiffres faux — parfois de plusieurs millions. Ces trois outils sont différents : ils reprennent fidèlement la doctrine polynésienne, telle que je l'applique tous les jours avec mes clients.
Sur la plus-value : barème d'abattement propre à la PF (avec exonération totale à 10 ans, pas 22 ans comme en métropole), déduction des gros travaux avec factures, isolation du mobilier vendu. Sur la capacité d'emprunt : règle HCSF adaptée aux banques polynésiennes (Banque de Polynésie, Banque de Tahiti, Socredo, CASDEN), taux moyens locaux (~3 %), assurance moyenne locale (~0,36 %).
Et surtout : ils sont gratuits, anonymes, illimités. Aucun email demandé pour les utiliser. Tu peux les partager avec ton notaire, ton conjoint, ton courtier. Si tu veux les recevoir mis en page en PDF avec mes recommandations personnalisées, tu peux — un simple formulaire à la fin de chaque outil. Sinon, tu repars avec ce dont tu avais besoin, sans obligation.
Les trois simulateurs appliquent la même méthodologie qu'un professionnel polynésien utiliserait :
Plus-value : formule officielle du Code des impôts de la Polynésie française. Prix d'acquisition = prix d'achat + frais de mutation + gros travaux avec factures d'entreprises. Prix de cession = prix de vente − mobilier − honoraires cédant. Plus-value brute = cession − acquisition. Abattement par palier annuel de détention (6/7/8/9/10 ans). Taux à 20 % dès 5 ans, 50 % avant.
Capacité d'emprunt : formule bancaire universelle Capital = M × (1 − (1+i)−n) / i, plafond HCSF 35 %, assurance calculée sur capital initial (méthode assurance groupe banque), prise en compte des prêts en cours, levier courtier sur les prêts < 12 mois restants. Reste à vivre indicatif signalé dans la page.
Un simulateur, aussi précis soit-il, ne remplace pas un professionnel. Il calcule ce qui est théoriquement possible, il ne dit pas ce que la banque ou le notaire décidera dans ton cas. Ce dernier arbitrage passe par des critères qualitatifs : historique bancaire, saut de charge, épargne résiduelle, statut professionnel, particularités de ton bien (SCI, indivision, terrain avec plusieurs opérations, primo à moins de 5 ans). Pour ça, il faut se parler — et c'est ce que je fais, gratuitement.