Passe des chiffres à ta situation.
Trois simulateurs calibrés sur la doctrine polynésienne : ta simulation de prêt immobilier et ton budget d'achat, ce que tu paieras vraiment en frais de mutation et en plus-value. Sans laisser d'email, sans engagement. Utilise-les autant de fois que tu veux, les données sont sauvegardées dans ton navigateur pour ne rien reperdre.
Calcul de plus-value immobilière
Ton impôt sur la plus-value en 60 secondes, aligné sur le barème polynésien : abattement 0 % avant 6 ans, 20 à 80 % de 6 à 9 ans, 100 % d'exonération à 10 ans révolus. Taux 50 % avant 5 ans, 20 % après.
- Prix d'acquisition (achat + frais + gros travaux)
- Prix de cession (vente − mobilier − honoraires)
- Abattement automatique selon durée de détention
- Repère du prochain palier fiscal
- Impression PDF pour ton notaire
Capacité d'emprunt immobilier
Ta simulation de prêt immobilier, et le budget d'achat qui va avec. Deux modes (à partir de tes revenus ou d'une mensualité cible), règle HCSF 35 %, formule bancaire universelle, assurance sur capital initial. Les prêts en cours sont pris en compte, avec neutralisation possible des prêts < 12 mois (levier courtier).
- Ajout dynamique de plusieurs prêts en cours
- 2 scénarios : prudent vs optimisé
- Assurance emprunteur calculée (moyenne PF)
- Ton budget : prix du bien accessible (capital + apport)
- Coût total du crédit chiffré
Frais de mutation immobilière
Doctrine PF 2025-2026 complète : droit commun 7 %, régime primo (25 MF terrain / 40 MF bâti, plafond individuel par acquéreur), neuf VEFA (droits 1,75/2,25 % avant 01/2025 ou TVA 9 % après, comprise dans le prix), terrain à bâtir, couple avec quotes-parts libres.
- Gestion 1 ou 2 acquéreurs (couple, indivision)
- Plafond primo individuel selon quote-part
- Émoluments notaire (barème 6 tranches)
- TVA 13 %, débours, formalités
- Astuces primo / mobilier / immeubles par destination
La plupart des simulateurs immobiliers en ligne sont calibrés sur le droit et la fiscalité métropolitains. En Polynésie, ils donnent des chiffres faux, parfois de plusieurs millions. Ces trois outils sont différents : ils reprennent fidèlement la doctrine polynésienne, telle qu'on l'applique tous les jours avec nos clients.
Sur la plus-value : barème d'abattement propre à la PF (avec exonération totale à 10 ans, pas 22 ans comme en métropole), déduction des gros travaux avec factures, isolation du mobilier vendu. Sur la capacité d'emprunt : règle HCSF, qui s'applique aussi aux banques polynésiennes (Banque de Polynésie, Banque de Tahiti, Socredo, CASDEN), taux moyens locaux (~3 %), assurance moyenne locale (~0,36 %).
Et surtout : ils sont gratuits, anonymes, illimités. Aucun email demandé pour les utiliser. Tu peux les partager avec ton notaire, ton conjoint, ton courtier. Si tu veux les recevoir mis en page en PDF avec nos recommandations personnalisées, tu peux : un simple formulaire à la fin de chaque outil. Sinon, tu repars avec ce dont tu avais besoin, sans obligation.
Comment ces outils sont calibrés
Les trois simulateurs appliquent la même méthodologie qu'un professionnel polynésien utiliserait :
Plus-value : formule officielle du Code des impôts de la Polynésie française. Prix d'acquisition = prix d'achat + frais de mutation + gros travaux avec factures d'entreprises. Prix de cession = prix de vente − mobilier − honoraires cédant. Plus-value brute = cession − acquisition. Abattement par palier annuel de détention (6/7/8/9/10 ans). Taux à 20 % dès 5 ans, 50 % avant.
Capacité d'emprunt : formule bancaire universelle Capital = M × (1 − (1+i)−n) / i, plafond HCSF 35 %, assurance calculée sur capital initial (méthode assurance groupe banque), prise en compte des prêts en cours, levier courtier sur les prêts < 12 mois restants. Reste à vivre indicatif signalé dans la page.
- Code des impôts de la Polynésie française : plus-value immobilière
- Décision HCSF n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, modifiée par D-HCSF-2023-2 et D-HCSF-2023-6 : taux d'endettement 35 % et durée max 25 ans ; applicable en outre-mer, Pacifique compris (FAQ HCSF du 29 janvier 2024)
- Loi du Pays n° 2025-9 du 27 mai 2025 : crédit à la consommation et crédit immobilier en Polynésie française
- Loi du Pays n° 2021-11 du 8 février 2021 : Aide à l'Investissement des Ménages (AIM)
- Pratique des banques polynésiennes (Banque de Polynésie, Banque de Tahiti, Socredo, CASDEN) : taux moyens, assurance groupe
Les limites à connaître
Un simulateur, aussi précis soit-il, ne remplace pas un professionnel. Il calcule ce qui est théoriquement possible, il ne dit pas ce que la banque ou le notaire décidera dans ton cas. Ce dernier arbitrage passe par des critères qualitatifs : historique bancaire, saut de charge, épargne résiduelle, statut professionnel, particularités de ton bien (SCI, indivision, terrain avec plusieurs opérations, primo à moins de 5 ans). Pour ça, il faut se parler, et c'est ce qu'on fait, gratuitement.