Partie 3Les situations à régler avant de vendre
07.L'indivision : rien ne se vend sans tout le monde
Un bien en indivision ne se vend qu'avec l'accord de tous les indivisaires. Un seul absent, opposé ou introuvable, et la vente est bloquée, voire nulle si elle est passée en force. Si ton bien est en indivision (héritage, achat à plusieurs, séparation), c'est LE chantier à ouvrir en premier, parfois des mois avant la mise en vente.
08.L'indivisaire qui vit en métropole : la plus-value surprise
Un cas que je rencontre de plus en plus souvent : un bien détenu à deux (parent-enfant, frère-sœur, ex-conjoints), et l'un des indivisaires vit en France métropolitaine. Mutation, études, nouvelle vie. Au moment de vendre, tout le monde raisonne avec les règles polynésiennes. Erreur.
Il n'existe pas de convention fiscale entre la Polynésie et la métropole qui protège les plus-values immobilières. Résultat : chaque indivisaire est imposé selon les règles de son lieu de résidence fiscale, appréciée à la date de la vente. Et les deux régimes n'ont rien à voir.
| Régime | Ce que tu paies à 10 ans de détention |
|---|
| Polynésie | 0 % — Exonération totale à partir de 10 ans révolus. Diminution progressive à partir de la 6ᵉ année. |
| Métropole | ~ 36 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Exonération d'IR à 22 ans, prélèvements à 30 ans. Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value. |
Concrètement : sur un bien détenu depuis 12 ans, l'indivisaire polynésien ne paie rien sur sa part… et l'indivisaire métropolitain peut laisser plus d'un tiers de sa plus-value à l'administration. Sur la même vente. Le même jour.
Histoire vraie — La résidence fiscale qui change tout
Une maman en Polynésie et son fils, co-propriétaires depuis plus de 10 ans d'un bien mis en location. Le fils étudie en métropole depuis un an. S'il est qualifié de résident fiscal métropolitain à la date de la vente, sa moitié de plus-value bascule dans le régime métropolitain, alors que celle de sa mère reste totalement exonérée.
Sa situation se défendait bien (études temporaires, foyer et attaches en Polynésie), mais il a fallu l'analyser et le documenter avant le compromis, pas après.
Ce qu'il faut retenir : la résidence fiscale ne se décrète pas, elle s'apprécie selon des critères précis (où est ton foyer, où tu séjournes principalement, où est le centre de tes intérêts économiques). Si un des indivisaires vit en métropole, ou pourrait être considéré comme y vivant, le sujet se traite dès la préparation de la vente, avec le notaire, et au besoin avec un fiscaliste.
09.La succession pas (complètement) réglée
« La maison de maman » ne se vend pas tant que la succession n'est pas juridiquement bouclée : acte de notoriété, attestation de propriété immobilière, éventuel partage. Si tu es dans ce cas, le premier rendez-vous n'est pas avec moi, il est chez le notaire. Mais viens me voir quand même : je te dirai dans quel ordre prendre les choses pour ne pas perdre de temps.
10.Les travaux non déclarés : régulariser ou assumer, mais pas cacher
L'extension jamais déclarée, la piscine « oubliée », le fare d'invités construit au fond du jardin… En Polynésie, un bien sans conformité n'est pas forcément invendable. Mais un bien qui cache son irrégularité, si.
Au moment de la vente, tout ce qui se trouve sur ton terrain devra être décrit précisément au notaire, et il te demandera de justifier chaque construction et chaque gros travaux, avec leur date de réalisation. Si tu caches quelque chose, tu commets un dol (une tromperie volontaire qui a décidé l'acheteur) : ta responsabilité est engagée, l'acheteur floué peut agir contre toi, et la vente peut être annulée.
Il faut aussi mesurer ce que ton acheteur reprend avec un bien non conforme : tant que la situation n'est pas régularisée, aucun nouveau permis ne pourra être délivré. Si la régularisation n'est pas possible, le bien est gelé : impossible d'agrandir, de modifier, de faire évoluer. Et en cas de destruction (incendie, cyclone), l'acheteur ne pourra reconstruire que la partie qui avait été déclarée conforme. Un acheteur bien conseillé le sait, et le prix s'en ressentira.
Trois chemins possibles, du plus simple au plus délicat :
Chemin 1
Le simple oubli.
Les travaux sont conformes au permis mais la conformité n'a jamais été demandée : on dépose la demande, et le bien se vend valorisé.
Chemin 2
Le régularisable.
Les travaux ont été modifiés mais restent compatibles avec les règles actuelles : permis modificatif ou régularisation. La vente peut même se faire sous condition suspensive de régularisation.
Chemin 3
Le non-régularisable.
On vend en transparence : l'irrégularité est mentionnée au compromis, l'acheteur signe une information préalable, et le prix en tient compte.
La prescription n'efface rien
La prescription pénale (3 ans) éteint les poursuites de l'administration, mais elle n'efface jamais l'irrégularité. Et les voisins peuvent agir en justice pendant 10 ans. Chaque situation mérite son diagnostic : c'est exactement le genre d'analyse que je fais avant la mise en vente.
11.Ton bien est loué : deux stratégies, un vrai choix
Vendre occupé
Ton acheteur est un investisseur : il achète le bien et son locataire. Avantages : pas de vacance, un historique de loyers qui rassure sa banque. Inconvénient : la cible est plus étroite (l'immense majorité des acheteurs cherchent leur résidence principale), et le prix peut subir une décote d'occupation, en moyenne autour de 10 %. Elle se creuse surtout quand le loyer en place est bas par rapport au marché, et/ou quand le locataire ne peut pas partir (locataire âgé protégé, notamment). Un bien loué au prix du marché avec un bail qui se termine bientôt, lui, décote très peu.
Côté dossier : le bail original, l'état des lieux d'entrée (c'est le référentiel du bail), les dernières quittances (un locataire à jour, ça se prouve), l'attestation d'assurance du locataire et ton assurance PNO. Et le dépôt de garantie : il suit le logement, pas le bailleur — le notaire l'intègre au décompte le jour de l'acte.
Vendre vide
Prix de marché plein, mais un calendrier verrouillé par la loi. Le congé pour vente se donne pour l'échéance du bail, avec préavis : 6 mois avant l'échéance pour un bail de plus d'un an (c'est le cas du bail vide, conclu pour 3 ans minimum), 2 mois pour un bail d'un an (le meublé). Il doit mentionner le prix et les conditions, à peine de nullité, parce qu'il vaut offre de vente prioritaire à ton locataire (son droit de préemption, valable les 2 premiers mois du préavis). Rate la fenêtre, et ton projet est reporté d'un an, voire trois.
Attention — Le piège de la lettre recommandée
Le préavis ne court qu'à compter de la réception du recommandé par ton locataire. S'il ne va pas chercher le pli (« avisé, non réclamé »), la Cour de cassation le juge de façon constante : le congé n'est pas régulièrement délivré et ne produit aucun effet, même si le locataire est de mauvaise foi.
Et ici, la loi du Pays ne prévoit que deux formes valables : la lettre recommandée ou l'acte de Commissaire de Justice (l'huissier). La remise en main propre n'en fait pas partie. Le réflexe sûr : dès que le calendrier compte, le Commissaire de Justice. Son acte vaut à la date de son passage, même locataire absent ou refusant. Environ 23 000 à 25 000 F l'acte, pour sécuriser un projet à plusieurs dizaines de millions.
Dernier point de vigilance — Le locataire protégé
Un locataire de plus de 70 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à 1,5 fois le SMIG annuel bénéficie d'une protection renforcée : tu ne peux pas refuser le renouvellement de son bail sans lui proposer un logement adapté à proximité, sur la même île. Exception : si toi-même tu as plus de 60 ans, ou des ressources sous ce même seuil. Si ton locataire est dans ce cas, on en parle avant de bâtir la stratégie, pas après.
Le modèle exact pour le congé
Le modèle « congé pour vente » à recopier, calibré loi du Pays.
Références aux articles LP.18 et LP.21, préavis 6 ou 2 mois, offre prioritaire au locataire : c'est l'annexe A.5 du PDF. Utilise-le tel quel, ou signe une procuration et je m'en occupe avec un huissier.
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