Les chiffres du marché, expliqués simplement. Mis à jour juillet 2026.
Tu t'es sûrement déjà posé la question — autour d'un café, sur un chantier, au détour d'une visite. Et la réponse tient rarement à la spéculation ou aux « riches venus d'ailleurs ». Elle est surtout structurelle. Voici, en quelques minutes, de quoi y voir clair.
La population continue d'augmenter — +34 000 personnes en vingt ans, soit près de 1 700 de plus chaque année. Et dans le même temps, les foyers rétrécissent : on se sépare, on vieillit, les jeunes quittent le nid plus tôt. En 1977, on vivait à 5,2 sous le même toit ; aujourd'hui, à 3,3. Rien que pour loger ces foyers qui se divisent, il faut environ 515 logements de plus chaque année.
Ajoute la concentration : la zone urbaine de Tahiti rassemble 65 % des habitants de l'île, et Papeete à elle seule près de 40 % des emplois. Tout le monde veut vivre là où sont le travail, les écoles, l'hôpital. La pression monte, mécaniquement.
On construit, mais pas assez vite : environ 1 500 logements par an, pour un besoin réel de près de 1 700. Chaque année, le retard se creuse. Au total, il manquerait autour de 14 000 logements en Polynésie pour répondre vraiment à la demande.
Pourquoi ça coince ? Le terrain constructible est rare — souvent bloqué par l'indivision (un bien que plusieurs héritiers possèdent ensemble, sans pouvoir décider seuls), ou perché sur des pentes qu'il faut terrasser à grands frais. Les autorisations de construire prennent du temps, et une partie du parc part en location touristique plutôt qu'en logement à l'année (38 % des appartements construits depuis 2013). Construire coûte cher, aussi : matériaux importés, transport, taxes à l'import, inflation. Au bout de la chaîne, tout ce qui est rare devient cher.
Le coût du crédit joue un rôle clé. Quand les taux étaient au plancher, la capacité d'emprunt grimpait… et les prix avec elle. Puis les taux sont remontés fortement, avant de se détendre — et là, une légère remontée se dessine de nouveau.
Le paradoxe d'ici ? La hausse des taux n'a pas fait chuter les prix comme ailleurs. Deux raisons : la tension structurelle entre l'offre et la demande, et nos crédits à taux fixe. Ailleurs, les emprunteurs à taux variable se retrouvent étranglés quand les taux montent, parfois forcés de vendre à perte. Ici, ta mensualité ne bouge pas : pas de ventes forcées, donc pas d'effondrement. Le marché plie sans rompre.
« Ce sont les agents qui gonflent les prix. »
Non. Les honoraires sont intégrés dans le prix affiché, pas ajoutés par-dessus. Et aucun professionnel ne peut forcer un acheteur à payer au-delà de ce qu'il veut — ou peut — mettre.
« Ce sont les étrangers fortunés qui font flamber le marché. »
Non plus. Le solde migratoire de la Polynésie est négatif : il part plus de monde qu'il n'en arrive. Et la part des natifs de métropole dans la population baisse (8,8 % en 2022, contre 9,5 % en 2002).
« C'est la spéculation. »
Faux. La spéculation n'est pas la cause de la hausse : c'en est la conséquence. Les vendeurs profitent d'un marché déjà tendu — ils ne le créent pas.
Le marché a nettement ralenti pendant les années de taux hauts : le creux, c'est 2024. Mais 2025 remonte — +8,8 % de transactions en un an. La dynamique est repartie.
| Année | Ventes ancien | VEFA (achat sur plan) | Cessions SCI | Total |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 671 | 248 | 180 | 2 099 |
| 2022 | 1 576 | 228 | 159 | 1 963 |
| 2023 | 1 518 | 247 | 170 | 1 935 |
| 2024 | 1 218 | 194 | 153 | 1 565 |
| 2025 | 1 444 | 188 | 70 | 1 702 |
Source : Chambre des notaires de Polynésie française. VEFA = achat d'un bien sur plan, avant construction · SCI = société civile immobilière, un montage pour détenir un bien à plusieurs.
Source : Chambre des notaires de Polynésie française. Le total inclut ventes ancien + VEFA + cessions SCI.
Les prix moyens par commune et par type de bien — 13 communes, 4 types de bien — vivent sur leur page dédiée, mise à jour tous les 3 mois. Un vrai point de repère, zone par zone, avec les données exclusives de notre logiciel d'analyse KW Polynésie.
Prends un foyer à 600 000 F de revenus par mois, sans crédit en cours, qui respecte 33 % d'endettement sur 25 ans. Voilà ce qu'il peut emprunter selon le taux :
Simulation basée sur un foyer à 600 000 F CFP de revenus mensuels, sans crédit en cours, 33 % d'endettement, sur 25 ans.
Soit 18 % de capacité en moins — près de 8,4 millions de F qui s'envolent, pour exactement le même revenu. C'est ça, l'effet concret des taux sur ton pouvoir d'achat.
Ces chiffres donnent la tendance. Pour ton bien précis, dans ta rue, il n'y a qu'une façon de savoir : regarder de près. Écris-moi, on fait le point — gratuitement.
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