Lexique
Le lexique immobilier.
Tous les mots de l'immobilier en Polynésie, expliqués simplement. 64 termes essentiels pour vendre, acheter, louer ou hériter, sans jargon.
A
- Acte authentique
- Acte reçu et signé par un notaire, ce qui lui donne date certaine et force probante. En immobilier, c'est l'acte de vente définitif, mais aussi la donation, l'acte de notoriété ou la mainlevée d'hypothèque. C'est lui qui transfère officiellement la propriété, pas le compromis.
- Apport personnel
- Somme versée par l'acheteur pour financer une partie de l'achat. Souvent exigé par les banques pour accorder un prêt. → Le guide complet
- ASL (Association syndicale libre)
- Association de propriétaires chargée de gérer les parties communes d'un lotissement ou d'un ensemble immobilier hors copropriété, avec des règles fixées librement dans ses statuts.
- Assurance emprunteur
- Assurance exigée par la banque pour couvrir le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité. Elle se souscrit soit auprès de l'organisme prêteur, soit auprès d'un autre assureur : c'est la délégation d'assurance. Son coût pèse lourd dans le TAEG, parfois autant que quelques dixièmes de point de taux. → Le guide complet
B
- Bail
- Contrat de location entre un propriétaire et un locataire. Peut être nu ou meublé, mais aussi professionnel, mixte ou commercial selon l'usage du bien. → Le guide complet
- Bornage
- Opération qui fixe la limite entre deux terrains voisins, matérialisée par des bornes et constatée dans un procès-verbal. Elle n'a de valeur que si elle est contradictoire, c'est-à-dire signée par les deux propriétaires : un piquet planté par un seul ne prouve rien. Faute d'accord, le bornage se fait par voie judiciaire. À distinguer du simple relevé de géomètre, qui décrit les lieux sans trancher la limite. → Le guide complet
C
- Caution
- Personne ou organisme qui s'engage à payer à la place de quelqu'un s'il ne paie plus. En location, c'est le garant du locataire. En crédit, c'est une garantie possible à la place de l'hypothèque.
- Caution bancaire
- Garantie de prêt apportée par un organisme spécialisé au lieu d'une hypothèque sur le bien. En cas d'impayé, l'organisme rembourse la banque puis se retourne contre l'emprunteur. Elle évite les frais d'inscription puis de mainlevée de l'hypothèque, mais suppose que l'organisme accepte le dossier.
- Clause pénale
- Clause du compromis qui fixe à l'avance la somme due par celui qui renonce sans motif prévu au contrat, en général 10 % du prix. Le dépôt de garantie déjà séquestré chez le notaire en constitue la provision. → Le guide complet
- Clause suspensive
- Condition à remplir pour que la vente se réalise : obtention du prêt, purge d'un droit de préemption, obtention d'une autorisation… Si elle n'est pas remplie dans le délai prévu, la vente tombe et l'acheteur récupère son dépôt de garantie, sans pénalité. Le terme exact est condition suspensive, et la plus fréquente est celle du prêt. → Le guide complet
- Commission d'agence
- Rémunération de l'agent immobilier, due uniquement si la vente est effectivement conclue : tant que l'acte authentique n'est pas signé, rien n'est dû, même si l'agent a trouvé l'acheteur. Son montant et le payeur, vendeur ou acquéreur, sont fixés au mandat. Elle est comprise dans le prix affiché HAI ou FAI. → Le guide complet
- Compromis de vente
- Avant-contrat qui engage les deux parties : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter, sous réserve des conditions suspensives (financement, purge d'un droit de préemption, autorisation…). C'est lui qui fixe le prix, le délai et ce qui se passe si quelqu'un renonce, via la clause pénale. En Polynésie, une fois signé, l'acheteur n'a pas de délai pour se raviser : l'engagement est immédiat. → Le guide complet
- Condition suspensive de prêt
- La plus fréquente des conditions d'un compromis : la vente ne se fait que si l'acheteur obtient son crédit. En cas de refus dans les conditions écrites au contrat (montant, taux et durée annoncés), il récupère son dépôt de garantie. S'il n'a pas fait les démarches, ou s'il a demandé autre chose que ce qui était prévu, il peut le perdre. → Le guide complet
- Contiguïté
- Fait pour deux terrains, ou deux constructions, de se toucher en partageant une limite commune. C'est elle qui déclenche les questions de mitoyenneté (mur, clôture ou haie séparant deux fonds), les distances à respecter pour les vues et les plantations, et les discussions de bornage. À ne pas confondre avec la simple proximité : deux terrains séparés par un chemin ou une bande de terrain ne sont pas contigus. → Le guide complet
- Copropriété
- Ensemble immobilier divisé entre plusieurs propriétaires. Chacun détient une partie privative et une quote-part des parties communes. → Le guide complet
- Crédit immobilier
- Prêt bancaire destiné à financer l'achat d'un bien. En Polynésie, les banques appliquent la doctrine HCSF : taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise, et durée maximale de 25 ans. Le coût réel se lit au TAEG, jamais au seul taux nominal. → Le guide complet
D
- Délai de réflexion
- Temps imposé entre la réception de l'offre de prêt et le moment où l'emprunteur peut l'accepter : 10 jours pleins, l'acceptation n'étant possible qu'à partir du 11e jour. Ce n'est pas un délai de rétractation, on ne peut pas accepter plus tôt même en le voulant. Et à ne pas confondre avec le délai de rétractation SRU de la métropole, qui n'existe pas en Polynésie : ici, une fois le compromis signé, l'acheteur n'a pas dix jours pour changer d'avis. → Le guide complet
- Délégation d'assurance
- Fait de souscrire l'assurance emprunteur auprès d'un autre assureur que la banque qui prête. La banque l'accepte dès lors que les garanties proposées sont au moins équivalentes à celles de son propre contrat. À dossier égal, l'écart de cotisation entre deux assureurs peut être important sur la durée du prêt.
- Dépôt de garantie
- Somme versée d'avance pour garantir un engagement. À la signature d'un compromis, elle est séquestrée chez le notaire et vient en acompte sur le prix. En location, c'est la somme conservée par le bailleur pendant le bail et restituée après l'état des lieux de sortie, déduction faite des dégradations et des impayés. → Le guide complet
- DIA (Déclaration d'intention d'aliéner)
- Rédigée par le notaire et envoyée à la mairie, généralement accompagnée de la Note de Renseignement d'Aménagement (NRA). Elle permet à la commune de décider si elle exerce son droit de préemption. → Le guide complet
- Droit de préemption
- Droit d'acheter en priorité un bien mis en vente, avant tout autre candidat et aux conditions annoncées. Il appartient le plus souvent à la commune, qui l'exerce pour un projet d'intérêt général, mais peut aussi bénéficier à un locataire ou à un indivisaire. Le notaire le purge en adressant une DIA : tant que le titulaire n'a pas répondu ou laissé passer son délai, la vente ne peut pas être signée. → Le guide complet
- Droits d'enregistrement
- Impôt versé au Pays lors d'une mutation immobilière : 7 % du prix en droit commun, honoraires et mobilier déduits, et 1 % pour un primo-accédant jusqu'à un plafond, au-delà duquel on repasse à 7 %. À ne pas confondre avec les frais de notaire, ou frais de mutation, qui désignent la note totale. Les droits d'enregistrement n'en sont qu'une part, à côté des émoluments du notaire et des débours. Le notaire encaisse l'ensemble mais ne garde que ses émoluments : le reste part au Pays et aux administrations. → Le simulateur
E
- État des lieux
- Constat écrit de l'état du logement, pièce par pièce, fait à l'entrée puis à la sortie du locataire. C'est la seule pièce qui permette de dire ce qui a été dégradé pendant le bail, donc ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, plus personne ne peut prouver grand-chose à la sortie. → Le guide complet
F
- Foncier
- Tout ce qui touche à la terre et aux biens qui y sont attachés : terrains nus, mais aussi constructions et droits qui s'y rattachent. En Polynésie, c'est le sujet central de l'immobilier, entre indivisions anciennes, terres restées sans titre et découpages à faire valider. → Le guide complet
- Frais de notaire
- Note totale payée à la signature de l'acte authentique, aussi appelée frais de mutation. Elle réunit les droits d'enregistrement versés au Pays, les émoluments du notaire et les débours. Le notaire encaisse le tout, mais ne garde que ses émoluments. → Le guide complet
H
- HAI / FAI (Honoraires - Frais d'Agence Inclus)
- Prix affiché honoraires d'agence inclus : c'est la somme totale que sort l'acheteur. Utile pour comparer deux annonces, à condition de vérifier ce que recouvre le chiffre. Bon à savoir pour le calcul des droits d'enregistrement : ils se calculent sur le prix honoraires et mobilier déduits, pas sur le prix affiché.
- Hypothèque
- Garantie prise par la banque sur le bien financé : si l'emprunteur ne rembourse plus, le bien peut être vendu pour la désintéresser. Elle est inscrite lors de l'achat et doit être levée, c'est la mainlevée, pour pouvoir revendre tant que le prêt n'est pas soldé. → Le guide complet
- Hypothèque judiciaire
- Hypothèque obtenue par un créancier auprès du juge, sans l'accord du propriétaire, pour garantir une dette impayée. Elle bloque en pratique la vente tant qu'elle n'est pas levée ou payée sur le prix.
I
- Indemnité d'immobilisation
- Somme versée par l'acheteur sur une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de la réservation du bien pendant le délai d'option. S'il lève l'option, elle s'impute sur le prix ; s'il renonce sans motif prévu au contrat, elle reste au vendeur. → Le guide complet
- Indivision
- Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien sans que leurs parts soient matériellement séparées : chacun détient une quote-part de l'ensemble, pas une pièce ni une parcelle précise. Très fréquente en Polynésie après une succession jamais partagée. Les décisions importantes, à commencer par la vente, supposent l'accord des indivisaires, ce qui explique des blocages qui durent parfois des décennies. → Le guide complet
- Investisseur
- Acheteur dont l'objectif n'est pas d'habiter mais de faire travailler son capital : louer, revendre après travaux, ou transmettre. Il ne regarde pas les mêmes choses qu'un acheteur résidentiel : rentabilité, tension locative du secteur, charges réelles, fiscalité et revente à terme passent avant le coup de cœur. → Le guide complet
L
- Location meublée
- Logement loué avec le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre immédiatement. À distinguer nettement du meublé de tourisme : la location meublée à l'année reste un bail d'habitation classique, alors que la courte durée touristique impose ses propres démarches (enregistrement, patente, numéro T.A.H.I.T.I.) et sa propre fiscalité, et peut être interdite par le règlement d'une copropriété. → Le guide complet
- Loi Carrez
- Oblige à mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété, dans la promesse comme dans l'acte de vente. Sont exclus du calcul les caves, garages, emplacements de stationnement et toute partie d'une hauteur inférieure à 1,80 m ; les lots de moins de 8 m² n'y sont pas soumis. Deux sanctions, à ne pas confondre : si la mention manque, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte dans le mois qui suit sa signature ; si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, il peut réclamer une diminution du prix proportionnelle, dans l'année qui suit. À l'inverse, une superficie supérieure ne donne droit à aucun supplément pour le vendeur. Ne s'applique pas à une maison individuelle hors copropriété. À ne pas confondre avec la surface habitable. → Le guide complet
- Lotissement
- Division d'un terrain en plusieurs parcelles destinées à être bâties. En Polynésie, le seuil est net : à partir de plus de cinq parties détachées sur moins de dix ans, que tu vendes ou que tu loues, tu crées un lotissement. Il faut alors une autorisation de lotir, avec une procédure autrement plus lourde : règlement, équipements communs, voirie et réseaux à créer. En dessous du seuil, on reste sur un simple détachement de parcelle. → Le guide complet
M
- Mainlevée
- Acte notarié qui efface une hypothèque encore inscrite sur un bien. Nécessaire pour vendre un bien dont le prêt n'est pas soldé, elle a un coût à intégrer au calcul du net vendeur. → Le guide complet
- Mandat de recherche
- Contrat par lequel un acheteur confie à un agent la mission de lui trouver un bien répondant à ses critères, avec ou sans exclusivité, moyennant une rémunération en cas de réussite.
- Mandat de vente
- Contrat qui autorise un agent immobilier à commercialiser un bien, et qui fixe le prix, la durée, les honoraires et qui les paie. Simple : le bien peut être confié à plusieurs agences en même temps, chacune attendant souvent que l'autre investisse. Exclusif : un seul interlocuteur le porte, ce qui rend possibles des moyens qu'un mandat dilué ne justifie jamais. Attention, un mandat d'entremise ne donne pas à l'agent le pouvoir de vendre à la place du propriétaire. → Le guide complet
- MF (million de francs)
- Abréviation courante en Polynésie pour un million de francs pacifiques, la monnaie du territoire, notée XPF ou F CFP. « 35 MF » se lit donc 35 millions de francs pacifiques. Le franc pacifique a une parité fixe avec l'euro : 1 000 XPF valent 8,38 € (1 € = 119,33 XPF). Un bien à 35 MF vaut donc environ 293 000 €. Tu croiseras aussi « F » seul pour les petits montants, par exemple 800 000 F.
N
- Nantissement
- Garantie qui porte non pas sur le bien immobilier mais sur un actif financier : assurance-vie, portefeuille de titres, parts de société. La banque s'en sert comme sûreté, à la place ou en complément d'une hypothèque.
- Net vendeur
- Ce que le vendeur touche réellement une fois tout déduit du prix de vente : honoraires d'agence, solde du prêt en cours, mainlevée de l'hypothèque, et le cas échéant impôt sur la plus-value. C'est le seul chiffre qui compte pour décider de vendre ou non. → Le guide complet
- Notoriété
- Document qui identifie officiellement les héritiers d'un bien, leur permettant de prouver leur droit et de vendre. Sans lui, impossible de conclure une vente en toute sécurité juridique. → Le guide complet
- NRA (Note de Renseignement d'Aménagement)
- Document délivré par la commune ou le service de l'urbanisme en Polynésie, qui informe sur les règles applicables à un terrain (zonage, servitudes, constructibilité…). Indispensable avant une vente ou un projet de construction. → Le guide complet
- Nue-propriété
- Part du droit de propriété qui reste au propriétaire quand l'usufruit en a été détaché : il a la maîtrise du bien, mais ne peut ni l'occuper ni en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit. → Le guide complet
O
- Offre au prix
- Offre d'achat qui reprend exactement le prix affiché. Contrairement à une idée reçue, elle n'oblige pas automatiquement le vendeur. Quand le bien est présenté par une agence, l'annonce vaut invitation à négocier, et l'agent n'a pas le pouvoir de vendre à la place du propriétaire sans clause expresse du mandat : le vendeur peut donc refuser. En vente de particulier à particulier, c'est différent : si l'annonce est assez précise pour valoir offre ferme (bien identifié, prix arrêté, volonté d'être lié), l'acceptation forme la vente et le vendeur est engagé.
- Offre d'achat
- Document par lequel un acheteur propose d'acquérir un bien à un prix donné, généralement assorti de conditions et d'une durée de validité. Si le vendeur l'accepte dans ces termes, l'accord est formé et engage les deux parties. Attention en Polynésie : il n'existe pas de délai de rétractation comme en métropole, l'acheteur ne peut pas se raviser dans les dix jours. → Le guide complet
P
- Permis de construire
- Autorisation d'urbanisme obligatoire avant de construire, d'agrandir ou de modifier sensiblement un bâtiment. En Polynésie, l'instruction relève du code de l'aménagement et passe par la DCA, la Direction de la construction et de l'aménagement, selon les communes. Sur un achat de terrain, on peut conditionner la vente à son obtention : sans cette clause, un refus laisse l'acheteur avec un terrain qu'il ne peut pas bâtir. → Le guide complet
- PGA (Plan Général d'Aménagement)
- Document d'urbanisme en Polynésie qui définit les grandes orientations d'aménagement d'une commune (zones constructibles, agricoles, naturelles…). Il fixe les règles pour construire ou aménager un terrain. → Le guide complet
- Pleine propriété
- Situation du propriétaire qui détient tous les droits sur son bien : l'occuper, le louer, en percevoir les revenus, le vendre, le transmettre, le transformer. C'est l'état normal de la propriété, par opposition au démembrement, qui sépare l'usufruit de la nue-propriété, et à l'indivision, où l'on ne détient qu'une quote-part.
- Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, sur laquelle un impôt est dû quand le bien n'est pas la résidence principale. Le barème polynésien lui est propre : abattement dès 6 ans de détention, exonération totale à 10 ans. → Le simulateur
- PPR (Plan de prévention des risques)
- Document officiel qui identifie les zones menacées par des risques naturels ou technologiques et établit des règles pour protéger les personnes et les biens. → Le guide complet
- Privilège de prêteur de deniers
- Garantie prise par la banque sur un bien qu'elle finance, voisine de l'hypothèque mais moins coûteuse à inscrire. Elle ne peut porter que sur un bien qui existe déjà, jamais sur une construction à venir, et se lève elle aussi par une mainlevée à la revente.
- Promesse unilatérale de vente
- Le vendeur s'engage à vendre pendant un délai donné, mais l'acheteur reste libre de lever l'option ou non : lui seul décide. En contrepartie de cette réservation, il verse une indemnité d'immobilisation, qui s'impute sur le prix s'il achète et reste au vendeur s'il renonce sans motif prévu. C'est la différence de fond avec le compromis, où les deux parties sont engagées. → Le guide complet
R
- Rentabilité locative
- Rapport entre ce que rapporte un bien loué et ce qu'il a coûté. La brute se calcule vite (loyer annuel divisé par le prix d'achat) mais ne veut pas dire grand-chose. La nette déduit ce qui part vraiment : vacance locative, charges non récupérables, assurance, entretien, frais de gestion, impôts. C'est la seule qui permette de comparer deux investissements honnêtement. → Le guide complet
S
- Séquestre
- Compte du notaire ou de l'agence sur lequel les fonds versés avant la vente sont bloqués. L'argent n'est libéré qu'à la signature de l'acte, ou restitué si la vente ne se fait pas. → Le guide complet
- Servitude
- Droit attaché à un terrain, qui s'exerce sur un terrain voisin. Il suit les deux biens à la revente : l'acheteur en profite ou le supporte, sans avoir son mot à dire. Les plus fréquentes sont la servitude de passage (desservir un terrain enclavé), les servitudes de réseaux (eau, électricité, assainissement, écoulement des eaux), la servitude de vue (ouvertures et distances à respecter vis-à-vis du voisin) et la servitude non aedificandi (interdiction de construire sur une bande du terrain). Elle naît d'un titre, de la configuration des lieux ou de la loi. Un usage toléré depuis des années ne crée aucune servitude : ce n'est qu'une tolérance, et elle peut cesser du jour au lendemain. À l'inverse, une servitude établie ne disparaît pas parce qu'on cesse de s'en servir : son extinction suppose l'accord des deux propriétaires, constaté par écrit. À vérifier au titre de propriété avant toute vente. → Le guide complet
- Succession
- Transmission d'un bien après un décès. En Polynésie, elle est souvent complexe à cause de l'indivision ou du manque de titres. → Le guide complet
- Surface habitable
- Surface de plancher intérieure, mesurée une fois déduits les murs, cloisons, marches, cages d'escalier et embrasures. Elle exclut terrasses, balcons, garages, caves et combles non aménagés. À ne pas confondre avec la superficie privative dite Carrez, qui a ses propres règles de calcul et ne concerne que les lots de copropriété : pour un même logement, les deux chiffres diffèrent souvent.
T
- TAEG (Taux Annuel Effectif Global)
- Taux tout compris d'un crédit immobilier : taux d'intérêt de base, frais de dossier, coût de la garantie et assurance. C'est le seul chiffre qui permette de comparer honnêtement deux offres de prêt entre elles. → Le guide complet
- Terrain viabilisé
- Terrain raccordé aux réseaux (eau, électricité, téléphone, voirie). Important en Polynésie où ce n'est pas toujours le cas. → Le guide complet
- Titre de propriété
- Acte qui établit qui est propriétaire d'un bien et à quel titre : vente, donation, partage, jugement… En Polynésie, c'est le point de blocage le plus fréquent : beaucoup de terres n'ont jamais été titrées, ou sont restées au nom d'un ancêtre. Il faut alors reconstituer la chaîne de propriété avant de pouvoir vendre.
U
- Urbanisme
- Ensemble des règles qui régissent la construction et l'aménagement d'un terrain (PGA, code de l'aménagement de la Polynésie française, servitudes, etc.). → Le guide complet
- Usufruit
- Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en avoir la pleine propriété. Il prend fin au terme prévu ou au décès de l'usufruitier, et la nue-propriété redevient alors une pleine propriété. → Le guide complet
V
- VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
- Achat d'un bien immobilier neuf sur plan, avant même sa construction. L'acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux, avec des appels de fonds échelonnés jusqu'à la livraison. → Le guide complet
- VRD (Voiries et Réseaux Divers)
- Ensemble des travaux nécessaires pour viabiliser un terrain : routes, trottoirs, eau, électricité, assainissement, télécoms… Essentiel en amont de toute construction ou lotissement. → Le guide complet
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NRA, indivision, servitude, PGA : ces mots ont un poids différent selon ton dossier. Si l'un d'eux te bloque sur un projet concret, décris-nous ta situation. Le spécialiste concerné te répond en langage clair, en général sous 48 h.
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