Revenus, prêts en cours, durée, taux, assurance : je calcule ce que la banque te dira. Règle HCSF 35 %, prêts courts neutralisés à la juste valeur, deux scénarios (prudent vs optimisé) pour que tu voies exactement où tu peux pousser — et où tu ne peux pas.
Toutes les valeurs sont sauvegardées automatiquement.
Auto, conso, immo… La banque ajoute ces mensualités à celle du nouveau crédit pour calculer ton taux d'endettement. Un prêt qui se termine dans moins de 12 mois peut souvent être neutralisé du calcul (à négocier), ce qui débloque de la capacité.
Trois règles pilotent tout : le taux d'endettement HCSF, la formule mathématique du crédit, et le traitement des prêts en cours. Toutes les banques polynésiennes s'appuient sur ces trois piliers.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière plafonne le taux d'endettement à 35 % des revenus nets du foyer, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à tous les crédits immobiliers en France (donc en Polynésie). Les banques peuvent déroger sur 20 % de leurs dossiers (règle dite « flexibilité HCSF »), typiquement pour des primo-accédants au potentiel de carrière solide, ou des dossiers à fort reste à vivre.
| Revenus mensuels nets | Mensualité max à 35 % |
|---|---|
| 300 000 F CFP | 105 000 F CFP |
| 500 000 F CFP | 175 000 F CFP |
| 700 000 F CFP | 245 000 F CFP |
| 1 000 000 F CFP | 350 000 F CFP |
Un crédit amortissable classique suit la formule bancaire universelle :
où i = taux nominal mensuel (taux annuel ÷ 12) et n = nombre de mensualités. Cette formule donne le capital empruntable pour une mensualité de crédit donnée (hors assurance).
Comptée sur le capital initial (approximation standard) : Mensualité assurance = Capital × Taux assurance annuel ÷ 12. Pour un capital de 30 M à 0,30 % : environ 7 500 F CFP/mois. Ce n'est pas neutre — sur 20 ans, ça peut représenter 1,8 million F CFP de coût total.
Chaque prêt en cours vient réduire ta mensualité disponible pour le nouveau crédit. Un prêt auto à 60 000 F/mois te coûte 60 000 F de mensualité potentielle chaque mois où il tourne. Mais :
C'est pour ça que le simulateur affiche deux scénarios : le prudent (tous les prêts comptés plein pot) et l'optimisé (les prêts < 12 mois neutralisés). La vérité de ton dossier se situe entre les deux — et c'est là que le travail de courtier fait la différence.
Au-delà des 35 % d'endettement, les banques polynésiennes vérifient ton reste à vivre après charges : ce qui te reste pour vivre chaque mois. Ordres de grandeur admis : au moins 150 000 F pour une personne seule, 250 000 F pour un couple, +80 000 F par enfant. Un dossier à 34 % d'endettement mais avec un reste à vivre trop faible se fera refuser aussi sûrement qu'un dossier à 40 %.
Cet outil reprend la formule bancaire universelle (capital = mensualité crédit × (1 − (1+i)−n) / i), plafonne à 35 % HCSF, calcule l'assurance sur le capital initial (méthode assurance groupe), intègre tes prêts en cours et propose le levier courtier (neutralisation des prêts < 12 mois). C'est exactement ce que fait un courtier polynésien lors d'un premier chiffrage. Mais un vrai dossier passe aussi 4 filtres qualitatifs qu'aucun simulateur ne peut deviner :
Ces critères ne changent pas le montant théorique empruntable — mais ils décident si la banque dit oui ou non. C'est pour ça qu'après ta simulation, l'étape suivante c'est de vraies discussions avec plusieurs banques ou un courtier. Je peux t'orienter vers les bons interlocuteurs polynésiens : écris-moi.
Je te recontacte dans la journée pour reprendre ton dossier avec toi (les leviers de courtier, les optimisations sur les prêts en cours, la stratégie de banques à démarcher pour ton profil). Si tu le veux, je te partage mes contacts de courtiers et banquiers polynésiens que je fais tourner pour mes clients — tu compares librement.