Je vais te raconter un truc qui m'est arrivé à moi. Parce que je suis passée par là, et que ça peut t'arriver aussi.
J'avais trouvé une maison. Je savais qu'elle venait d'une donation, mais je ne connaissais pas encore le mécanisme qui allait tout faire capoter. Parce que dans l'immobilier, on en apprend tous les jours, parfois à ses dépens.
La notaire m'a prévenue : si un jour le vendeur ne peut pas rembourser ce que certains héritiers viennent lui réclamer, ces héritiers peuvent, en dernier recours, reprendre la maison. Celle que j'aurais achetée et payée.
Et dans mon cas, c'était encore plus emmêlé. Le bien venait de son papa, mais aussi de ses tontons et taties, qui lui avaient laissé leur part en échange de la sienne sur d'autres terrains de la famille. Résultat : pour vendre tranquillement, le propriétaire devait obtenir l'accord de tous les cousins et cousines… et il n'y est jamais arrivé.
J'ai renoncé à l'achat.
Un bien reçu par donation, ce n'est pas un bien comme les autres. La loi garantit à certains proches une part minimum de l'héritage. Si la personne a « trop donné » à quelqu'un, ceux qui ont été mis de côté peuvent, plus tard, réclamer leur part, et ça peut aller jusqu'à toucher la maison. Ce mécanisme a un nom un peu barbare, l'action en réduction. Mais l'important, c'est juste de savoir que ça existe.
La loi ne permet pas de tout donner à qui on veut. Elle garde une part minimum du patrimoine pour les héritiers les plus proches : c'est ce qu'on appelle la réserve. On ne peut donner librement que ce qui dépasse cette part réservée. Si une donation a mordu sur la réserve d'un héritier, celui-ci a le droit, une fois le donateur décédé, de récupérer ce qui lui revient.
Dans la plupart des cas, ça se règle en argent : celui qui a reçu le bien le garde, mais verse une compensation à l'héritier lésé. Le hic, c'est quand il ne peut pas payer. Là, la réclamation peut remonter jusqu'au bien lui-même, même s'il a déjà été revendu à quelqu'un d'autre. Autrement dit, l'acheteur de bonne foi peut se retrouver inquiété des années après la vente. C'est très exactement le risque qui pesait sur la maison que je convoitais.
Le piège : ceux qui peuvent réclamer, ce ne sont pas toujours ceux qu'on croit. Ça dépend de qui a donné :
Rien de tout ça n'est une fatalité. Ce risque n'est d'ailleurs pas éternel : la loi l'éteint dix ans après le décès du donateur, et une grande partie des donations ne posent aucun souci. Surtout, ça se vérifie et ça se sécurise : c'est le rôle du notaire, et ça se règle avant de signer, pas après. Dans mon cas, ça n'a pas pu se faire. Mais dans plein d'autres, avec un peu d'anticipation, la vente passe sans souci. Si le bien est issu d'un partage familial ou d'une indivision, mon guide sur les terres de famille et la sortie d'indivision t'aide à y voir clair avant de te lancer.
Cette histoire est vécue, mais chaque donation a ses propres règles selon la famille, les dates et les montants. Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'avis d'un notaire, qui reste seul à même de sécuriser une vente au cas par cas.
Tu veux vendre un bien reçu par donation, ou tu t'apprêtes à en acheter un ? Écris-moi avant de t'engager. On fait le point ensemble et on voit ce qu'il faut vérifier, pour que tu ne te retrouves pas, comme moi ce jour-là, à devoir dire non.