« On m'a dit de faire une SCI. » Je l'entends chaque semaine : pour acheter à deux, pour investir, pour « payer moins de frais ». Parfois c'est une excellente idée. Parfois c'est de la complexité et des impôts en plus, pour rien. Voici ce que disent vraiment les textes polynésiens, et surtout dans quels cas la SCI travaille pour toi ou contre toi.
D'abord, le principe, sans jargon. Une SCI (société civile immobilière), c'est une société qui devient propriétaire du bien à ta place. Toi, tu ne possèdes plus une maison : tu possèdes des parts de la société qui possède la maison. Un gérant s'occupe de la gestion, des règles écrites dans les statuts disent qui décide quoi, et chaque associé détient sa part. C'est tout. La SCI n'est ni un truc magique ni une arnaque : c'est un outil. La vraie question, c'est de savoir si TON projet a besoin de cet outil.
C'était l'astuce que tout le monde se répétait : au lieu de vendre la maison, on vend les parts de la SCI, et l'acheteur échappe aux frais de mutation. C'est terminé. Les textes ont changé fin 2023 : la vente de parts d'une société immobilière (une société dont l'actif est composé à plus de 50 % d'immeubles) est désormais traitée comme une vente d'immeuble pour les droits d'enregistrement. Le taux est le même pour tout le monde : 7 %, taux unique, et la publicité foncière a été supprimée pour toutes les mutations depuis la loi du pays du 10 décembre 2024.
Il reste quelques différences réelles, mais fines : les droits sur des parts se calculent sur la valeur des parts (les dettes de la société viennent en déduction), et dans le neuf, les ventes soumises à la TVA à 9 % suivent un régime à part. Ce sont des cas d'espèce : c'est le notaire qui liquide les droits, pas la rumeur. Si quelqu'un te vend la SCI « pour les frais réduits », il a une réforme de retard.
La SCI n'est ni un bon plan ni un piège : c'est un outil de situation. À plusieurs, en locatif ou pour transmettre, elle est précieuse. Pour acheter ta première maison, elle joue contre toi.
Ta première résidence principale. Le régime primo-accédant, c'est 1 % de droits d'enregistrement au lieu de 7 %, jusqu'à 25 millions pour un terrain à bâtir et 40 millions pour un bien bâti. Ce régime est réservé aux personnes qui achètent en direct : en SCI, tu le perds. Sur une maison à 40 millions, l'écart se chiffre en millions de francs. Et attention au détail qui pique : avoir déjà détenu des parts de société immobilière peut te faire perdre le statut de primo pour plus tard.
La revente du bien par une SCI qui loue. C'est le piège le plus méconnu du fenua. Quand une SCI qui déclare ses loyers à l'impôt sur les transactions vend son bien, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value : le prix de vente entre dans ses recettes, et l'impôt sur les transactions se calcule sur la totalité du prix de vente, pas sur le gain. Vends un bien 100 millions, et c'est sur 100 millions que la machine tourne. Une SCI familiale qui n'a jamais encaissé de loyer reste, elle, sur la plus-value immobilière classique : 20 %, ou 50 % si tu revends dans les 5 ans, avec un abattement par année de détention et une exonération au bout de 10 ans. Deux SCI, deux mondes fiscaux : il faut savoir dans lequel tu es AVANT de vendre.
Le meublé touristique. Une société civile qui fait du commercial (location saisonnière avec services, locaux professionnels équipés) bascule à l'impôt sur les sociétés : 25 % sur les bénéfices, puis 7 % d'impôt sur les capitaux mobiliers quand tu sors l'argent en dividendes. Ce n'est pas forcément mauvais, mais ce n'est plus du tout le même film, ni la même comptabilité.
La paperasse, pour de vrai. Statuts, enregistrement, annonce au journal officiel, immatriculation : la création se chiffre en dizaines de milliers de francs avec l'accompagnement. Ensuite : assemblée générale chaque année, comptes, déclarations. Et les loyers arrivent dans la caisse de la société, pas sur ton compte : pour toucher l'argent, il faut une distribution. Une SCI qu'on laisse dormir sans la faire vivre, c'est des ennuis qui s'accumulent en silence.
Ne commence jamais par « je fais une SCI ». Commence par ton projet : acheter seul ou à plusieurs, habiter ou louer, garder ou transmettre. Si tu achètes ta résidence principale, seul ou en couple, la détention en direct gagne presque à tous les coups grâce au régime primo. Si vous êtes plusieurs, si tu construis du locatif, ou si tu penses déjà à tes enfants, alors oui, la SCI mérite d'être posée sur la table, chiffres en face : coûts de création et de gestion d'un côté, tranches d'impôt et souplesse de l'autre. Et ce montage se décide à trois : toi, ton notaire, ton comptable. Moi, je t'aide à poser le projet immobilier qui va dedans.
Pour aller plus loin sur la détention à plusieurs, j'ai déjà décortiqué l'indivision et ses blocages : c'est le problème exact que la SCI sait résoudre.
Tu n'achètes pas un bien, tu achètes une société : son immeuble, mais aussi son histoire, ses dettes et ses comptes. Les droits ne sont plus « réduits » comme avant, et l'audit des comptes n'est pas une option. Avant de signer quoi que ce soit, fais lire le dossier. Si tu as un doute, pose-moi la question.
Poser ma question →Si tu hésites entre acheter en direct ou monter une SCI, viens avec ton projet : on pose ensemble le volet immobilier, les deux scénarios et les bonnes questions à apporter à ton notaire et à ton comptable. Gratuitement, sans engagement, et sans jargon.