Tu loues ton appartement sur Airbnb, ou tu comptes acheter pour le faire, et voilà que le sujet arrive en assemblée générale : des voisins se plaignent, le syndic parle d'interdire, certains évoquent même l'avocat. Alors, ils ont le droit ou pas ?
La vraie réponse, c'est : ça dépend d'un seul document, et il a été écrit bien avant que tu arrives. Je t'explique lequel, et ce qu'il change pour toi.
Quand tu achètes en copropriété, tu n'achètes pas seulement ton appartement : tu acceptes une règle du jeu collective, le règlement de copropriété. Et dans ce règlement, il y a une clause qui décide de tout sur cette question : la destination de l'immeuble, autrement dit à quoi les logements ont le droit de servir.
Sur la location de courte durée, deux grandes familles de clauses existent, et elles ne racontent pas du tout la même histoire.
Certains règlements disent que l'immeuble est réservé à l'habitation, point final : aucune activité, d'aucune sorte. C'est ce qu'on appelle une clause d'habitation bourgeoise exclusive.
Dans ce cas, la location touristique de courte durée est interdite. Et ce n'est pas de la théorie : la Cour d'appel de Papeete l'a confirmé en septembre 2023 dans une affaire concernant une résidence de Tahiti, où les copropriétaires qui louaient en saisonnier ont été condamnés à arrêter. Depuis cet arrêt, plusieurs copropriétés de l'île s'appuient dessus pour agir : courriers recommandés aux propriétaires concernés, avocats mandatés, actions en justice votées en assemblée. Le vent a clairement tourné.
Si ton règlement contient ce type de clause, continuer à louer en courte durée, c'est t'exposer à une procédure que tu as toutes les chances de perdre.
Beaucoup de règlements sont moins stricts : ils autorisent l'habitation et certaines activités, comme les professions libérales. Dans ce cas, la location de courte durée n'est pas interdite d'office. Pourquoi ? Parce qu'en droit, louer son logement meublé, même pour quelques nuits, reste de la location, pas du commerce.
La Cour d'appel de Papeete l'a d'ailleurs jugé aussi, en novembre 2023, dans une autre affaire : pour faire cesser une location saisonnière dans une copropriété à clause simple, la copropriété doit prouver quelque chose de concret. Soit de vrais troubles de voisinage (bruit, allées et venues, dégradations des communs), soit que tu fais en réalité de l'hôtellerie déguisée (petit-déjeuner, ménage pendant le séjour, linge fourni, accueil des clients, bref des services qui transforment ta location en activité commerciale).
En clair : clause simple + locataires discrets + pas de prestations hôtelières = tu es dans les clous.
C'est la question qui inquiète, et c'est là que la réponse va te surprendre.
Si le règlement de ta copropriété n'interdit pas la location de courte durée, l'assemblée générale ne peut pas te l'interdire par un simple vote. Ajouter une telle interdiction, c'est modifier la destination de l'immeuble, et ça demande l'unanimité des copropriétaires. Tous, sans exception. Y compris toi. Autant dire que c'est quasiment impossible à réunir : il suffit que tu votes contre.
Petite parenthèse pour ceux qui suivent l'actualité métropolitaine : là-bas, la loi a récemment évolué pour faciliter ces interdictions. Mais ce texte ne s'applique pas en Polynésie. Ici, l'unanimité reste la règle.
Donc si tu entends « on va voter l'interdiction des Airbnb à la prochaine AG », le bon réflexe c'est : tu vas à l'assemblée (ou tu te fais représenter), tu votes contre, et si le vote passe quand même à une majorité insuffisante, tu contestes dans les 2 mois. Rater cette fenêtre, c'est laisser une interdiction bancale devenir gravée dans le marbre.
Même avec une clause qui te le permet, tu n'es pas intouchable. Si tes locations génèrent de vraies nuisances, fêtes, bruit, parking squatté, communs dégradés, la copropriété peut agir contre toi sur ce terrain-là, et les tribunaux suivent. Le droit de louer n'est pas le droit de déranger.
La bonne pratique si tu loues en courte durée en copropriété : des règles claires pour tes voyageurs, pas de logement « à fête », une gestion sérieuse des arrivées et départs, et des voisins que tu respectes. C'est ce qui fait la différence entre une activité qui dure et une activité qui finit au tribunal.
Le droit de louer n'est pas le droit de déranger.
Ne te lance jamais, et n'achète jamais pour louer en courte durée, sans avoir lu la clause de destination du règlement. C'est une lecture de dix minutes qui peut t'éviter des années de galère. Et complète avec les procès-verbaux des dernières assemblées : si la copropriété a déjà envoyé des courriers ou voté une action en justice contre les locations saisonnières, tu le verras noir sur blanc, et c'est une information capitale avant d'investir.
Si tu as un doute sur ta clause, parce que oui, elles sont parfois rédigées dans un français de notaire de 1975, fais-la relire. C'est exactement le genre de vérification que je fais pour mes clients avant chaque achat en copropriété.
Tu loues déjà en courte durée et ta copropriété gronde ? Tu veux acheter pour faire du Airbnb et être sûr d'en avoir le droit ? Écris-moi, on lit ta clause de destination ensemble et je te dis franchement où tu te situes. Et pour aller plus loin, mon guide complet de l'achat en copropriété est gratuit.