Ton logement est loué, ton locataire paie son loyer, et toi tu as décidé de vendre. Faut-il attendre la fin du bail ? Le prévenir ? Lui demander de partir ? Première bonne nouvelle : oui, tu as le droit de vendre. La vraie question, c’est comment, dans quel ordre, et à quelles conditions. Parce qu’ici, la Loi du Pays encadre le congé, et elle donne à ton locataire une priorité sur ton bien. On regarde ça ensemble.
C'est une des situations que je croise le plus souvent : un propriétaire qui a mis son appartement ou sa maison en location il y a quelques années, et qui aujourd'hui veut vendre. Pour financer un autre projet, parce que la gestion fatigue, ou parce que c'est le bon moment. Et là, blocage : « je ne peux quand même pas vendre avec quelqu'un dedans ? » Si, tu peux. Il faut juste choisir ton chemin, et le prendre dans le bon ordre.
On lit beaucoup de choses fausses sur ce sujet au fenua, alors posons la base tout de suite. La location d'habitation en Polynésie n'est pas régie par la grande loi métropolitaine de 1989, c'est exact. Mais elle n'est pas régie par ton seul contrat pour autant : elle a sa propre loi, la Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012. Elle s'applique aux logements loués comme habitation principale, et sur l'essentiel, ton bail ne peut pas y déroger.
La nuance change tout. Tu ne peux pas écrire ce que tu veux dans ton contrat, et tu ne peux pas donner congé quand tu veux, même chez toi, même pour vendre. Les motifs, les délais et la forme sont fixés par la loi. Un congé qui sort de ce cadre est nul, et un congé nul, c'est ta vente qui déraille.
Si tu vends sans donner congé, le bail ne disparaît pas. Il est attaché au logement, pas à toi. L'acheteur devient le nouveau bailleur, le locataire reste chez lui, aux mêmes conditions, avec le même loyer et la même échéance. Personne n'est mis dehors parce que le propriétaire change. Une formalité s'ajoute : le nouveau bailleur doit notifier son identité au locataire, pour que celui-ci sache à qui payer et à qui s'adresser. Quant au dépôt de garantie (plafonné à 1,5 mois de loyer principal chez nous), c'est un point à régler dans l'acte, chez le notaire : ne le laisse pas passer.
Tu vends le logement avec son bail et son locataire. Ton acheteur, dans ce cas, c'est presque toujours un investisseur : il achète un bien qui rapporte dès le premier jour, avec un loyer connu et un historique de paiement vérifiable. C'est un vrai argument de vente.
Tu veux vendre le logement vide, et parler à tout le monde : les familles qui cherchent leur maison, les jeunes couples, les investisseurs aussi. Plus d'acheteurs possibles, c'est souvent un meilleur prix et une vente plus fluide.
Mais il y a un passage obligé, et un seul chemin : le congé pour vente, donné à l'échéance du bail, dans le délai et la forme prévus par la loi. Un bail en cours ne s'interrompt pas parce que tu as décidé de vendre, et aucune clause de ton contrat ne peut te fabriquer un raccourci.
C'est là que se trouve la règle que presque personne ne connaît, celle qui coûte le plus cher quand on l'ignore : ton congé pour vente vaut offre de vente à ton locataire. Il devient prioritaire pour acheter ton bien.
Et le prix que tu annonces t'engage. Si tu décides ensuite de vendre moins cher, ou à des conditions plus avantageuses, le nouveau prix doit être notifié à ton locataire, qui retrouve un droit de préemption d'un mois. Cette notification, par toi ou par le notaire, est obligatoire à peine de nullité de la vente, même si ton locataire a quitté le logement depuis longtemps. Autrement dit : un congé lancé à un prix fantaisiste, puis une baisse pour trouver preneur, et c'est toute ta vente qui devient attaquable. D'où la règle simple : on part d'une estimation sérieuse avant d'envoyer le congé, pas après.
Occupé ou libre, il n'y a pas de bonne réponse universelle. Il y a ton bail, ton échéance, ton loyer, ton calendrier. La bonne décision se calcule, elle ne se devine pas.
L'âge de ton locataire. S'il a plus de 70 ans et des ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le SMIG annuel, tu ne peux pas refuser le renouvellement de son bail sans lui proposer un logement adapté à proximité, sur la même île. Deux exceptions : si tu as toi-même plus de 60 ans, ou si tes propres ressources passent sous ce seuil. Ça se vérifie avant de bâtir tout un calendrier de vente, pas au moment de poster la lettre.
Le congé déguisé. Donner un congé pour reprise (« je récupère le logement pour y habiter ») alors que ton intention est de vendre, c'est un détournement. La reprise t'oblige à occuper le logement, ou à y loger un proche de la liste prévue par la loi, pendant au moins 2 ans. Si tu ne le fais pas, tu dois à l'occupant évincé une indemnité qui ne peut pas être inférieure à 6 mois de loyer. Le raccourci coûte plus cher que le chemin normal.
C'est souvent ce qui fait basculer la décision. Sur un bail vide de 3 ans, ton congé doit partir 6 mois avant l'échéance. Si tu rates cette fenêtre, le bail se reconduit et tu attends le cycle suivant. Entre le moment où tu décides de vendre et celui où le logement est rendu, il peut donc s'écouler quelques mois, parfois beaucoup plus.
Bonne nouvelle pendant cette phase : ton locataire occupe toujours le logement et paie son loyer jusqu'à son départ. Le compteur se retourne après. À partir de la remise des clés, c'est toi qui portes tout : le rafraîchissement avant les photos, les charges du logement vide, l'assurance, et le délai de vente lui-même. Vendre libre rapporte généralement plus. Encore faut-il que l'écart couvre tout ce chemin.
Donner congé n'importe comment. C'est le piège numéro un, et c'est celui que je vois le plus. Un congé annoncé oralement, envoyé par email ou par SMS, remis en main propre, sans le motif, sans le prix, ou hors délai : il est nul. Tu te retrouves avec un locataire toujours chez lui le jour prévu pour la signature, une vente retardée, un acheteur qui se lasse, et parfois un contentieux. Le congé se prépare avec le bail sous les yeux et part en recommandé avec accusé de réception, ou par huissier.
Cacher la vente à ton locataire. Il l'apprendra de toute façon, au pire moment, et tu auras besoin de lui pour les visites. Un locataire informé tôt et traité avec respect coopère ; un locataire qui découvre le panneau « à vendre » devant chez lui se braque. Et souviens-toi que la loi en fait ton acheteur prioritaire dès lors que tu donnes congé pour vendre. Autant lui en parler avant qu'il ne le découvre dans une lettre recommandée.
Vendre occupé sans le dossier. Bail signé, état des lieux, dernières quittances, dépôt de garantie : l'acheteur et le notaire les demanderont. Un dossier locatif propre et complet, c'est une vente qui avance ; un dossier introuvable, c'est de la méfiance et de la négociation en moins pour toi.
Le calcul fait à moitié. Comparer le prix « libre » théorique au prix « occupé » sans compter le reste : les mois de vacance après le départ du locataire, la remise en état, les charges du logement vide, ton calendrier à toi. Parfois vendre libre rapporte nettement plus. Parfois, une fois tout posé, vendre occupé est la meilleure opération. Ça se chiffre avant de décider, pas après.
Commence par ton bail, pas par le panneau « à vendre ». Sa nature, sa date d'échéance, et donc la date limite pour envoyer un congé : c'est ça qui fixe ton calendrier réel, et rien d'autre. Ensuite, pose les deux scénarios sur le papier, avec des chiffres : ce que vaut ton bien vendu occupé, ce qu'il vaut vendu libre, et ce que coûte le chemin entre les deux. Et si tu pars sur le congé pour vente, fais estimer ton bien avant de l'écrire, puisque le prix annoncé t'engage. Enfin, parle à ton locataire tôt, et bien. Une vente de bien loué se passe cent fois mieux avec son locataire qu'à côté de lui.
Et si tu veux aller plus loin sur la location au fenua (le bail, le dépôt de garantie, les obligations de chacun), j'ai préparé un guide complet pour les propriétaires bailleurs : tout y est, en clair.
Acheter un logement déjà loué peut être une belle opération : un loyer qui tombe dès le premier mois, un locataire déjà en place, pas de recherche à faire. Mais tu reprends le bail tel quel, avec son loyer et ses conditions. Lis-le avant de signer, pas après. Si tu as un doute sur un dossier, pose-moi la question avant de t'engager.
Poser ma question →Je fais cette étude régulièrement avec des propriétaires bailleurs, et je peux la faire pour toi, gratuitement et sans engagement : ton bien vendu occupé ou vendu libre, les deux scénarios chiffrés aux prix réels du secteur, avec les loyers, les délais et les coûts en face. De quoi décider sur du concret, pas sur une impression.