Créer une SCI à Tahiti : les étapes, et les choix qui comptent

Une SCI (société civile immobilière), c'est une société qui devient propriétaire du bien à ta place : tu détiens des parts, un gérant la dirige, les statuts fixent les règles. Avant de la créer, pose la seule question qui compte : ton projet a-t-il besoin de cet outil ? La réponse est dans l'article « acheter en SCI : bonne ou mauvaise idée ? ». Ici, on part du principe que c'est oui.

Les 4 étapes de la création

• 1. Rédiger les statuts. C'est l'étape qui compte le plus : l'objet de la société, les associés et leurs apports, la répartition des parts, le gérant et ses pouvoirs, les règles de décision. Fais-les rédiger par un notaire ou un avocat : un modèle trouvé en ligne est rarement adapté à la Polynésie.
• 2. Les enregistrer auprès de l'administration fiscale.
• 3. Publier une annonce légale au Journal officiel de la Polynésie française, qui rend la création publique.
• 4. Immatriculer la société par le CDFE de la CCISM. La SCI reçoit son numéro T.A.H.I.T.I. et existe juridiquement : elle peut acheter.

Avec l'accompagnement d'un professionnel, la création se chiffre en dizaines de milliers de francs. Ensuite, la SCI doit vivre : une assemblée générale par an, des comptes, des déclarations. Et les loyers arrivent dans la caisse de la société, pas sur ton compte : pour toucher l'argent, il faut une distribution.

Les clauses qui évitent les conflits

Une SCI se crée souvent entre proches, et c'est justement pour ça que les statuts doivent tout prévoir :

• Le gérant et ses pouvoirs : ce qu'il peut décider seul, et ce qui demande un vote.
• Les majorités : pour vendre le bien, emprunter, faire entrer un associé. C'est le grand avantage sur l'indivision, où tout exige l'unanimité.
• La clause d'agrément : personne n'entre dans la société sans l'accord des associés, même par héritage.
• La sortie d'un associé : comment il vend ses parts, à quel prix, à qui en priorité.

Le choix fiscal qui décide de tout

En Polynésie, une SCI ne vit pas dans un seul régime fiscal : tout dépend de ce qu'elle fait du bien.

À l'IS, la société paie 25 % sur ses bénéfices, puis 7 % d'impôt sur les capitaux mobiliers quand l'argent sort en dividendes. Elle peut amortir le bien, au prix d'une comptabilité complète, d'un bilan annuel et de frais d'expert-comptable. Et une SCI ne peut jamais bénéficier du forfait TPE, réservé aux personnes physiques.

Le piège le plus méconnu du fenua est la deuxième ligne du tableau : une SCI qui loue et revend son bien 100 millions voit l'impôt sur les transactions tourner sur les 100 millions. C'est une question à poser à ton comptable avant de créer la société, pas au moment de vendre.

Plus tard : vendre le bien ou vendre les parts ?

• Vendre les parts ne fait plus économiser de frais : depuis fin 2023, la cession de parts d'une société dont l'actif est composé à plus de 50 % d'immeubles paie 7 %, comme un bien, calculés sur la valeur des parts, dettes déduites. Côté associés, c'est le régime de la plus-value immobilière. Attention : si la SCI détient plusieurs biens, le compteur des 10 ans part de l'entrée du dernier bien acquis.
• Vendre le bien fait jouer la fiscalité de la société, selon le tableau ci-dessus.

Le détail du barème est dans l'article sur la plus-value en Polynésie.

Transmettre avec une SCI

C'est l'un de ses plus beaux usages : tu peux donner des parts à tes enfants au fil des années, tout en gardant la gérance, donc la main. Avec un bien détenu en direct, on donne tout ou rien. Ce montage se construit avec le notaire.

Les pièges à éviter

• Acheter ta résidence principale en SCI : tu perds le régime primo-accédant, 1 % de droits au lieu de 7 %, jusqu'à 25 millions pour un terrain à bâtir et 40 millions pour un bien bâti. Et avoir détenu des parts de société immobilière peut te faire perdre le statut de primo-accédant pour plus tard.
• Laisser la SCI dormir : sans assemblées ni comptes, les ennuis s'accumulent en silence.
• Choisir la SCI « pour faire pro » : à revenus identiques, la détention en direct est souvent aussi rentable au quotidien.

Les questions qu'on me pose le plus

Combien coûte la création d'une SCI à Tahiti ?

Statuts, enregistrement, annonce légale et immatriculation : la création se chiffre en dizaines de milliers de francs avec l'accompagnement d'un professionnel. Il faut ensuite compter les frais de fonctionnement : assemblée générale annuelle, comptes, déclarations, et un expert-comptable si la SCI est à l'IS.

Peut-on acheter sa résidence principale en SCI et garder les droits à 1 % ?

Non. Le régime primo-accédant (1 % de droits jusqu'à 25 millions pour un terrain à bâtir et 40 millions pour un bien bâti) est réservé aux personnes qui achètent en direct. En SCI, les droits sont de 7 %.

Une SCI paie-t-elle des impôts en Polynésie ?

Oui dès qu'elle perçoit des loyers : impôt sur les transactions sur les loyers, par tranches de 1,5 % à 11 %. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, et y bascule obligatoirement si ses recettes commerciales atteignent 50 % de ses recettes. Si elle loue en courte durée (meublé de tourisme), l'impôt sur les sociétés est obligatoire d'emblée. Une SCI familiale qui n'encaisse aucun loyer ne paie pas d'impôt sur les revenus.

Vendre les parts de la SCI permet-il d'éviter les frais ?

Plus depuis fin 2023 : la vente de parts d'une société dont l'actif est composé à plus de 50 % d'immeubles paie les mêmes droits d'enregistrement qu'un bien, 7 %, calculés sur la valeur des parts, dettes de la société déduites.

Ce que je te conseille

Une SCI se décide à trois : toi, ton notaire et ton comptable. Arrive avec ton projet posé : qui achète, pour habiter, louer ou transmettre, et ce que tu feras du bien dans 10 ans. C'est ce qui fixe les bons statuts et le bon régime fiscal. Moi, je t'aide à poser le projet immobilier qui va dedans.