Plus-value immobilière en Polynésie : combien tu paieras vraiment

C'est souvent la ligne qui surprend le plus chez le notaire, parce qu'elle dépend d'une date plus que d'un montant. Bonne nouvelle : en Polynésie, les règles sont simples, et le calendrier joue pour toi.

Le barème : 50 %, 20 %, puis zéro à 10 ans

Le Code des impôts de la Polynésie française taxe la plus-value immobilière des particuliers au taux de 20 %. Pour une vente dans les cinq premières années pleines de détention, le taux est majoré de 30 points, soit 50 %. Au-delà de la cinquième année, un abattement de 20 % par année complète réduit le gain imposable, jusqu'à l'effacer à 10 ans.

Ce que ça veut dire pour ta décision : à 9 ans de détention, attendre quelques mois peut effacer l'impôt. À 4 ans et demi, passer le cap des 5 ans fait tomber le taux de 50 à 20 %. Avant de fixer une date de signature, regarde toujours où en est ton compteur.

Comment se calcule le gain

La plus-value, c'est la différence entre deux prix, chacun corrigé :

• Le prix de cession : le prix de vente, moins le mobilier vendu avec le bien (ventilé par le notaire dans l'acte) et moins les honoraires que tu supportes.
• Le prix d'acquisition : le prix immobilier de ton acte d'achat, plus les frais de mutation payés à l'époque, plus les gros travaux réalisés par des entreprises, factures à l'appui.

Un piège à connaître : ton prix d'achat, c'est le prix immobilier de ton acte, mobilier déduit. Si le mobilier avait été gonflé à l'achat pour réduire les droits, ton prix d'acquisition est plus bas, et ta plus-value d'aujourd'hui plus haute. Et une valeur de mobilier surévaluée peut être redressée par l'administration, pénalités comprises. Le détail est dans l'article sur les frais de notaire.

Un exemple chiffré

Une maison achetée 35 millions, avec 3 743 000 F de frais de mutation et 4 millions de travaux facturés : prix d'acquisition de 42 743 000 F. Revendue 47 500 000 F, honoraires déduits : gain de 4 757 000 F.

• Vendue dans la 7^e année : abattement de 40 %, reste 2 854 200 F imposables à 20 %, soit environ 571 000 F.
• La même vente avant 5 ans : 50 % du gain, soit environ 2 378 000 F.
• La même vente après 10 ans : 0 F.

Sur la même maison, au même prix, l'écart entre le mauvais et le bon calendrier dépasse 2,3 millions. Pour ton cas, le simulateur de plus-value fait le calcul en une minute, avec le barème polynésien.

Les situations qui changent la note

• Terrain et maison n'ont pas forcément la même date. Le terrain compte depuis son achat, la construction depuis son certificat de conformité : deux compteurs, deux calculs.
• Succession et donation ont leur propre point de départ : la date du décès, ou celle de l'acte de donation.
• Un bien en SCI. Si la SCI est familiale et n'a jamais perçu de loyers, c'est le régime de la plus-value. Si elle a loué le bien, la vente relève de l'impôt sur les transactions, et la sortie des fonds vers les associés coûte encore. Vendre les parts plutôt que le bien ramène au régime de la plus-value. Voir l'article sur la SCI.
• Un vendeur qui vit en métropole. Il n'existe pas de convention fiscale entre la Polynésie et la métropole sur les plus-values immobilières : chacun est imposé selon sa résidence fiscale à la date de la vente. Côté métropole, c'est environ 36 %, avec une exonération à 22 et 30 ans. Sur un bien en indivision, deux héritiers peuvent payer des montants sans rapport.
• Un primo-accédant qui revend avant 5 ans de résidence principale rembourse les avantages reçus (droits d'enregistrement réduits, AIM), avec des pénalités, en plus de la plus-value éventuelle.

Résidence principale : pas d'exonération ici

C'est le réflexe métropolitain qui coûte le plus cher : en métropole, la vente de la résidence principale est exonérée. En Polynésie, elle ne figure pas parmi les exonérations du Code des impôts. Ces exonérations visent des cas particuliers : la détention de plus de 10 ans, la première vente par un promoteur dans une copropriété de plus de 4 lots principaux, l'expropriation pour utilité publique, ou la cession à une collectivité publique. Pour un particulier, c'est donc la durée de détention qui décide.

Qui paie, et quand

Tu n'as pas de chèque à faire au fisc : le notaire établit la déclaration et l'impôt est prélevé sur le prix de vente, le jour de l'acte. Il sort donc directement de ton net vendeur, avec le capital restant dû, la mainlevée et les honoraires : tout le décompte est dans l'article sur le net vendeur. Et même exonéré, la déclaration reste obligatoire.

Les questions qu'on me pose le plus

Au bout de combien d'années est-on exonéré de plus-value en Polynésie ?

À 10 ans révolus de détention, la plus-value est totalement exonérée. Avant, elle est taxée à 50 % dans les cinq premières années pleines, puis à 20 % avec un abattement de 20 % par année complète au-delà de la cinquième.

Ma résidence principale est-elle exonérée de plus-value ?

Non. La résidence principale ne figure pas parmi les exonérations prévues par le Code des impôts de la Polynésie française. En Polynésie, c'est la durée de détention qui efface l'impôt, à 10 ans révolus.

Les travaux réduisent-ils la plus-value ?

Oui, les gros travaux réalisés par des entreprises, factures à l'appui, s'ajoutent au prix d'acquisition et réduisent d'autant le gain imposable. Les travaux faits soi-même ou sans facture ne comptent pas.

Les meubles vendus avec le bien sont-ils soumis à la plus-value ?

Non. La plus-value immobilière ne porte que sur l'immeuble. La valeur du mobilier cédé avec le bien, listé et chiffré dans l'acte, est déduite du prix de vente avant le calcul. Elle doit rester réaliste : une valeur gonflée peut être redressée par l'administration.

Je suis exonéré : dois-je quand même déclarer ?

Oui. La déclaration reste obligatoire même quand l'impôt est à zéro. C'est une formalité que le notaire gère avec toi au moment de la vente.

Ce que je te conseille

Ressors ton acte d'achat et tes factures de travaux avant même de mettre en vente. Note la date exacte de ton acquisition (et celle de la conformité si tu as construit), calcule où tombe le prochain palier, et fixe ton calendrier en conséquence. La fiscalité ne doit pas décider seule d'une vente, mais elle ne doit jamais la surprendre.