Préavis de bail en Polynésie : tous les délais, en clair

En Polynésie, la location d'habitation relève de la Loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012, pas de la loi métropolitaine de 1989. Les délais ne sont pas les mêmes, et beaucoup de ce qu'on lit en ligne est faux ici. Voici ce qui s'applique vraiment.

Le récapitulatif

Dans tous les cas : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, et le délai se compte à partir de la réception, jamais de l'envoi.

Côté locataire : partir sans mauvaise surprise

Tu peux quitter ton logement quand tu veux, à condition de respecter ton préavis : 3 mois si ton bail dépasse un an, 1 mois s'il est d'un an ou moins. Il tombe à 1 mois, même pour un bail long, si tu es dans l'un de ces cas, justificatif joint à ta lettre :

• premier emploi, mutation, perte d'emploi, ou nouvel emploi après une perte d'emploi ;
• tu as plus de 60 ans et ton état de santé justifie un déménagement ;
• évacuation sanitaire d'un membre de ta famille.

Une seule situation te coûte ton dépôt de garantie : partir avant la première échéance de ton bail, en gros pendant sa première année. Une indemnité est alors due au bailleur, égale au dépôt de garantie prévu au contrat, ou à défaut à 1,5 mois de loyer principal. Une fois cette première échéance passée, tu pars quand tu veux en respectant ton préavis, sans aucune indemnité.

Les réflexes : n'accepte jamais un accord oral pour raccourcir ton préavis (exige un écrit signé), le loyer du dernier mois se paie au prorata des jours occupés, et ne rends les clés qu'après un état des lieux de sortie signé. Tout le parcours est dans le guide du locataire.

Côté bailleur : un congé très encadré

Un propriétaire ne peut pas donner congé quand il veut. La loi fixe le moment, le motif et la forme, et si l'un des trois cloche, le congé est nul :

• Le moment : uniquement pour l'échéance du bail, jamais en cours de période.
• Le motif : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche prévu par la loi, ou un motif légitime et sérieux (retards de loyer répétés, troubles, sous-location non autorisée…).
• Le délai : 6 mois avant l'échéance pour un bail de plus d'un an, 2 mois pour un bail d'un an. C'est la durée écrite dans le contrat qui compte, pas l'étiquette : un meublé signé pour 18 mois relève des 6 mois.
• La forme : recommandé avec accusé de réception ou huissier. Un pli « avisé, non réclamé » ne fait pas courir le préavis (Cour de cassation, 21 septembre 2022 et 7 mai 2025) : si le calendrier compte, passe par l'huissier.

Deux protections à vérifier avant tout congé : un locataire de plus de 70 ans aux ressources inférieures à 1,5 fois le SMIG annuel ne peut recevoir aucun congé sans proposition de relogement adapté sur la même île, et un bien à plusieurs propriétaires suppose que tous signent le congé pour vente. Le congé pour vente vaut en plus offre de vente à ton locataire : tout le détail est dans l'article sur la vente d'un bien loué, et les modèles de lettres dans le guide du propriétaire bailleur.

Pendant le préavis

Quand c'est le bailleur qui a donné congé, le locataire peut partir à tout moment pendant le préavis : il ne paie le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement le logement, jusqu'à la remise des clés. Quand c'est le locataire qui part, il reste redevable du loyer jusqu'à la fin de son préavis, sauf accord écrit du bailleur pour le raccourcir.

Les idées reçues venues de métropole

« Préavis de 3 mois en meublé », « pas de droit d'achat du locataire en meublé », « un email suffit » : ce sont des règles métropolitaines, ou des erreurs, fausses au fenua. En Polynésie, le congé du bailleur en meublé d'un an est de 2 mois, le congé pour vente vaut offre au locataire en vide comme en meublé, et seuls le recommandé et l'huissier sont valables.

Les questions qu'on me pose le plus

Quel est le préavis d'un locataire en Polynésie ?

3 mois pour un bail dont la durée initiale dépasse un an, 1 mois pour un bail d'un an ou moins. Il est ramené à 1 mois, même pour un bail long, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi après une perte d'emploi, pour un locataire de plus de 60 ans dont la santé justifie un déménagement, ou en cas d'évacuation sanitaire d'un membre de la famille.

Mon propriétaire peut-il me donner congé quand il veut ?

Non. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, et avec un préavis de 6 mois pour un bail de plus d'un an, 2 mois pour un bail d'un an. Sinon, le congé est nul et le bail continue.

Le préavis court-il à partir de l'envoi ou de la réception ?

De la réception. Pour une lettre recommandée, c'est le jour où le destinataire la reçoit : un pli « avisé, non réclamé » ne fait pas courir le préavis. L'acte d'huissier, lui, vaut à la date de son passage.

Puis-je donner mon préavis par email ou en main propre ?

Non. En Polynésie, seules la lettre recommandée avec accusé de réception et l'acte d'huissier sont valables. L'email, le SMS et la remise en main propre n'ont aucune valeur, même signés.

Ce que je te conseille

Ressors ton bail avant d'écrire la moindre lettre : sa durée, sa date d'échéance, et donc le délai qui s'applique. Envoie toujours en recommandé avec accusé de réception, ou par huissier dès que le calendrier compte, et garde une copie. Un préavis bien donné, c'est un départ sans litige, des deux côtés.