Autour de 10 % du prix, dont le notaire ne garde qu'un quart. Le détail de chaque poste, et le régime qui peut diviser la note par deux.
Tu as trouvé la maison. Le prix est annoncé, ton budget est fait, et puis quelqu'un lâche la phrase : « n'oublie pas les frais de notaire ». Combien ? Personne ne sait vraiment te répondre. On te dit « environ 10 % », on te dit « ça dépend », et tu repars avec un trou dans ton plan de financement.
Alors mettons des chiffres. Sur un achat classique, ces frais représentent autour de 10 % du prix. Mais le plus important n'est pas le montant : c'est qu'une grande partie de cette somme peut fondre selon ta situation.
Prenons un cas réel : une maison à 35 millions, dans l'ancien, financée par un prêt de 30 millions avec hypothèque. Voici ce que tu paies en plus du prix.
| Poste | Montant | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (7 %) | 2 450 000 F | Le Pays |
| Émoluments du notaire | 941 000 F | Le notaire |
| TVA sur ces émoluments (13 %) | 133 000 F | Le Pays |
| Formalités | 81 000 F | L'étude |
| Débours (hypothèques, cadastre, annexes) | 168 000 F | Avancés pour toi |
| Total | 3 773 000 F | 10,8 % du prix |
Regarde la deuxième ligne. Sur 3,77 millions de « frais de notaire », le notaire encaisse 941 000 F, soit un quart. Le reste est de l'impôt, de la taxe et des frais avancés pour ton compte. Négocier avec le notaire n'a donc aucun sens : son tarif est fixé par arrêté.
Sur 3,77 millions de frais, le notaire en garde 941 000. Les trois quarts partent en impôts et en formalités.
C'est la ligne qui fait mal, et c'est de la fiscalité pure. Tout bien ancien est soumis à un droit d'enregistrement de 7 % du prix. Une bonne nouvelle au passage : la publicité foncière, qui s'ajoutait autrefois, est passée à 0 % depuis décembre 2024.
Détail qui compte : ces 7 % se calculent sur le prix, honoraires d'agence et mobilier déduits. Le notaire sort la commission d'agence du prix exprimé pour liquider les droits, et il le fait quel que soit celui qui la paie. Faire porter les honoraires par l'acheteur plutôt que par le vendeur ne change donc rien à la fiscalité de la mutation : c'est une idée reçue tenace, y compris chez des professionnels.
Si tu achètes ta première résidence principale, tes droits d'enregistrement ne sont pas de 7 % mais de 1 %. Reprends le tableau du dessus : les 2 450 000 F deviennent 350 000 F. Ton total passe de 3 773 000 à 1 673 000 F. Tu viens d'économiser 2,1 millions.
Le régime s'applique jusqu'à un plafond, relevé en 2024 : 40 millions pour un bien bâti, 25 millions pour un terrain. Au-delà, la part qui dépasse repasse à 7 %.
Les conditions sont sérieuses et il faut les tenir : engagement d'occuper le bien en résidence principale pendant 5 ans, et aucune acquisition immobilière antérieure, sauf ce que tu as reçu dans une indivision successorale. Pour un terrain à bâtir, il faut en plus construire dans les 5 ans et résider 5 ans après la conformité.
Et voici le point que presque personne n'exploite : le plafond est individuel. Dans un couple où les deux sont primo-accédants et achètent à parts égales, chacun a son propre plafond. À deux, sur un bien bâti, le régime à 1 % couvre donc jusqu'à 80 millions. Si l'un des deux a déjà été propriétaire, seule sa quote-part repasse à 7 %, pas la totalité. Ça se prépare avant la signature, pas après. Si c'est ta situation, le guide du primo-accédant détaille le reste du parcours.
Ses émoluments suivent un barème dégressif fixé par arrêté, en six tranches, appliqué au prix de vente :
Chaque tranche est facturée à son taux, comme pour l'impôt sur le revenu : plus le bien est cher, plus le taux moyen baisse. Si tu empruntes, l'acte de prêt fait l'objet d'un second barème, à peu près aux deux tiers du premier, majoré de 25 % en cas d'hypothèque. Sur l'ensemble s'ajoutent 13 % de TVA, un forfait de formalités de 80 775 F avec prêt ou 70 125 F sans, et les débours : les états hypothécaires, l'extrait cadastral, les annexes.
Conséquence rarement dite : emprunter coûte des frais en plus. Le même achat payé comptant tombe à 3 233 000 F, soit 540 000 F de moins. À intégrer quand tu calcules ce que la banque peut te prêter.
Et dans ce surcoût, une ligne se négocie : la garantie du prêt. La banque peut prendre une hypothèque, ou passer par un cautionnement. Sur un prêt de 30 millions, l'hypothèque ajoute environ 90 000 F, TVA comprise, le jour de la signature. Et elle coûtera une seconde fois à la revente, avec la mainlevée. Le cautionnement évite ces deux frais, il a son propre coût à comparer, et c'est souvent l'option la moins chère. Il faut la demander explicitement : les banques ne la proposent pas spontanément. Les fonctionnaires ont en plus l'option CASDEN, où le cautionnement est le standard. Tout est détaillé dans le guide du primo-accédant.
Et c'est exactement le genre de ligne qu'un courtier va chercher pour toi. On croit qu'il ne sert qu'à négocier le taux. Un demi-point, c'est rare ; 0,25 ou 0,3 se décroche souvent. Mais le taux n'est que la moitié du sujet : il négocie aussi l'assurance emprunteur, le plus gros gisement, les frais de dossier, la garantie, et les conditions de remboursement anticipé, c'est-à-dire la mauvaise surprise du jour où tu revends. Un ordre de grandeur réaliste, sur un prêt de 30 millions sur vingt ans : 0,3 point de taux, c'est 4 470 F par mois ; une assurance ramenée de 0,36 à 0,15 %, 5 250 F de plus. Ensemble, environ 9 700 F par mois et 2,3 millions sur la durée du prêt. Sans commune mesure avec ses honoraires. Si tu en veux un bon, écris-moi et je te donne le contact du mien.
Le mobilier sort de la base taxable et n'est taxé qu'à 5 %. D'où la tentation classique : gonfler la liste des meubles pour faire baisser les droits. C'est légal quand la liste est vraie, et c'est parfois un bon calcul. Mais dans beaucoup de cas, ça coûte plus que ça ne rapporte. Voici comment trancher.
La ligne de partage porte un nom : l'immeuble par destination. C'est un objet que le propriétaire a attaché au bâtiment à demeure. Juridiquement, il fait partie de la maison, même s'il ressemble à un meuble. Le test tient en une phrase : si tu dois abîmer le mur, le sol ou l'objet pour l'emporter, ce n'est pas du mobilier.
| Du vrai mobilier | Des immeubles par destination |
|---|---|
| Canapé, lit, table, chaises | Cuisine intégrée, meubles encastrés, plan de travail |
| Armoire ou buffet non encastré | Placards sur-mesure et portes de placard |
| Électroménager libre : frigo, lave-linge posé | Climatiseurs muraux, split, gaines |
| Téléviseur, lampes sur pied, tapis | Chauffe-eau, sanitaires, luminaires encastrés |
| Mobilier de jardin, barbecue mobile | Volets, moustiquaires fixes, portail, piscine |
Deux règles pour que la liste tienne : elle doit être détaillée ligne par ligne dans l'acte, et chiffrée à la valeur d'occasion, pas au prix du neuf. Ventiler à tort t'expose à un redressement, et pas seulement toi : le vendeur aussi, sur sa plus-value.
Voilà le point que presque personne ne dit à l'acheteur. Le mobilier que tu sors du prix, tu le sors aussi de ton prix d'acquisition immobilier. Le jour où tu revends, l'administration compare ton prix de vente à ce prix d'acquisition. Plus tu l'as fait baisser à l'achat, plus ta plus-value est grosse à la revente.
Chiffrons. Tu ventiles 3 millions de mobilier fictif sur ton achat.
60 000 F gagnés contre 1,5 million risqués. La question n'est donc pas « combien je ventile » mais « dans combien de temps je revends ». Tu peux mesurer l'effet exact avec le simulateur de plus-value.
Tu occupes le bien et tu le gardes longtemps : le mobilier travaille pour toi. Sur une résidence principale, la base de l'impôt foncier est la valeur vénale du bâti, c'est-à-dire ton prix d'acquisition moins le terrain et moins le mobilier. Le calcul officiel applique 75 %, puis 10 %, puis un taux d'évaluation directe de 4 % aux Îles du Vent, 3 % aux Îles Sous-le-Vent, 2 % dans les autres archipels, et la commune ajoute 50 % de centimes. Concrètement, 3 millions sortis du bâti te font économiser environ 13 500 F par an aux Îles du Vent. Ajoute les 60 000 F du jour de l'acte, tiens dix ans, et le risque de plus-value disparaît : tu es gagnant d'environ 195 000 F.
Tu loues en meublé de tourisme : même logique, en plus fort. C'est le régime le plus lourd et lui aussi part de la valeur du bien, puisque la valeur locative vaut 12 % de la valeur vénale depuis la loi de 2024. Les mêmes 3 millions te font gagner là environ 40 500 F par an.
Tu loues nu ou en meublé longue durée : l'argument tombe. Dans ces deux cas, l'administration part de tes loyers réels, pas de la valeur du bien. Ta liste de meubles ne change rien à ton impôt foncier.
Tu comptes revendre avant dix ans : ne ventile que ce qui existe vraiment. Le boomerang du dessus avale tout. Quelques dizaines de milliers de francs gagnés par an d'un côté, des centaines de milliers perdus d'un coup de l'autre.
Tu es primo-accédant sous ton plafond : oublie le mobilier. Ta fiscalité immobilière est à 1 %, celle du mobilier à 5 %. Chaque franc basculé te coûte quatre fois plus cher, immédiatement, avant même de parler de revente ou d'impôt foncier.
La règle a changé au 1er janvier 2025, et la date qui compte est celle du permis de construire, pas celle de ta signature : avant, des droits réduits à 1,75 puis 2,25 % ; après, une TVA de 9 % sur la construction, sans condition de résidence principale. Sur une villa neuve, le terrain reste à 7 %. Le détail est dans le guide de la VEFA.
Autour de 10 % du prix dans l'ancien avec un prêt, un peu plus de 9 % sans prêt, et environ 5 % si tu es primo-accédant sous le plafond. Ils se paient le jour de la signature, et la banque ne les finance pas toujours : c'est de l'apport.
Non. Le tarif est fixé par arrêté et il est le même dans toutes les études. Ce qui se négocie, c'est le prix du bien, la répartition des honoraires d'agence et la ventilation du mobilier, pas la facture du notaire.
Tout dépend de ton horizon. Le mobilier sorti du prix baisse aussi ton prix d'acquisition, donc gonfle ta plus-value si tu revends avant dix ans : 3 millions ventilés font gagner 60 000 F tout de suite et peuvent coûter 1 500 000 F d'impôt en cas de revente avant cinq ans. Si tu occupes le bien et le gardes plus de dix ans, l'arbitrage s'inverse : la base de l'impôt foncier est la valeur du bâti, donc une liste réelle allège aussi ta note chaque année. Dans tous les cas, une liste fausse, cuisine intégrée ou climatiseurs muraux, t'expose à un redressement.
L'acheteur, sauf convention contraire. Le vendeur, lui, a ses propres frais à sortir, et ce n'est pas la même liste.
Oui, pour ta part : le plafond est individuel, ta quote-part bénéficie du 1 % et la sienne est taxée à 7 %. Une raison sérieuse de discuter des quotes-parts avant l'acte.
Oui, et c'est le notaire qui liquide l'acte. Pour avoir un ordre de grandeur fiable avant même de faire une offre, passe par le simulateur de frais de mutation : il applique le barème réel et les régimes en vigueur.
Chiffre tes frais avant de faire une offre, pas après. C'est la différence entre une offre que tu peux tenir et une offre que tu retires. Et si tu n'as jamais été propriétaire, vérifie ton éligibilité au régime à 1 % avant de discuter des quotes-parts : sur un bien à 35 millions, c'est 2,1 millions dans ta poche, soit bien plus que tout ce que tu obtiendras en négociant le prix.
Chiffres calculés selon les textes en vigueur en Polynésie française, arrêté n° 1376 CM du 3 octobre 2000 modifié, loi du Pays n° 2018-25 et loi du Pays n° 2024-34. Ce sont des ordres de grandeur : seul le notaire liquide l'acte, et certains arbitrages, ventilation du mobilier ou part du terrain d'une villa neuve, peuvent modifier le résultat.
Le simulateur applique le barème réel et les régimes en vigueur, primo-accédant compris. Deux minutes, et tu sais ce que tu dois prévoir en plus du prix.
