Entre le prix affiché et le virement du notaire, il y a une dizaine de lignes. Les voici toutes, dans l'ordre de leur poids, avec un cas chiffré.
Tu vends 50 millions. Tu penses toucher 50 millions moins ton crédit. Puis le notaire fait son décompte, et le chiffre qui arrive sur ton compte est plus bas que prévu, parfois de plusieurs millions.
Rien d'anormal là-dedans : simplement des lignes que personne n'a listées au départ. Les voici toutes, dans l'ordre de leur poids, avec un cas chiffré à la fin.
C'est la plus grosse, et la seule que tout le monde anticipe. Le notaire rembourse ta banque directement sur le prix de vente. Demande ton décompte de remboursement anticipé à jour de la date de vente prévue, pas ton dernier relevé : entre les deux, il y a les intérêts courus.
C'est le mandat qui dit qui les supporte, et dans tous les cas ils sont intégrés au prix affiché : ils ne s'ajoutent pas par surprise à la fin. Point important pour ta négociation : que l'acheteur ou toi en supportiez la charge ne change rien à la fiscalité de la mutation, puisque le notaire les sort du prix pour calculer les droits dans les deux cas.
C'est celle qui surprend le plus, parce qu'elle dépend d'une date. En Polynésie, la plus-value est taxée à 20 % au-delà de cinq ans de détention, et à 50 % en dessous. Un abattement de 20 % s'ajoute par année complète à partir de la sixième, si bien qu'à dix ans révolus tu ne paies plus rien.
Ce qui se déduit de ton gain : ton prix d'achat, les frais de mutation payés à l'époque, et les gros travaux réalisés par des professionnels, factures à l'appui. Ce qui s'enlève du prix de vente : le mobilier ventilé et les honoraires que tu supportes. Si tu es à quelques mois d'un palier, notamment celui des dix ans, ça vaut la peine de regarder avant de signer : le simulateur de plus-value te donne l'écart en deux minutes.
Attention à un mot de cette phrase : ton prix d'achat, c'est le prix immobilier de l'acte, mobilier déduit. Ressors ton acte et regarde s'il comportait une liste de meubles. Si le vendeur de l'époque l'avait gonflée, ton prix d'acquisition est plus bas dans les livres, et ta plus-value démarre d'autant plus haut aujourd'hui.
Le déséquilibre est là : lui y gagnait deux fois, puisque le mobilier sortait aussi de son propre prix de cession et allégeait sa plus-value à lui. Toi, tu croyais économiser deux points de droits sur la part ventilée. Des années plus tard, c'est toi qui paies la différence, à 20 % du montant si tu vends après cinq ans, à 50 % si tu vends avant. C'est le revers du calcul exposé dans l'article sur les frais de mutation. Le compte n'était pas le même des deux côtés de la table.
Deux lignes jumelles, liées à ton prêt, et deux lignes proportionnelles : plus ton crédit est gros, plus elles coûtent cher.
La mainlevée d'hypothèque se paie chez le notaire et se calcule sur le capital restant garanti, pas au forfait. Sur un encours moyen, compte de l'ordre de 150 000 F. Un cautionnement, choisi le jour de l'emprunt, te l'aurait évitée.
Les indemnités de remboursement anticipé sont le plus souvent plafonnées à six mois d'intérêts, mais c'est ton offre de prêt qui fait foi : ressors-la et lis cette clause avant de mettre en vente, tu sauras à quoi t'attendre. C'est précisément une des choses qu'un courtier négocie pour toi au moment de l'emprunt, quand revendre est encore la dernière de tes pensées.
Ces frais-là ne sortent pas du prix de vente : ils sortent de ta poche, avant, et parfois longtemps avant.
Bonne nouvelle, deux lignes jouent dans l'autre sens. L'impôt foncier est dû par le propriétaire au 1er janvier, donc par toi pour l'année entière : le notaire calcule un prorata et l'acheteur te rembourse les mois restants. Même logique pour les charges de copropriété du trimestre en cours. Encore faut-il fournir l'avis d'imposition foncier et l'appel de charges du syndic : sans les documents, pas de prorata. Le notaire va te les réclamer, alors autant les sortir dès la mise en vente.
Une maison achetée 35 millions il y a sept ans, avec un prêt, revendue 50 millions aujourd'hui. Il reste 18 millions de capital dû, le bien est hypothéqué, et 4 millions de gros travaux ont été facturés depuis l'achat.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 50 000 000 F |
| Honoraires d'agence | − 2 500 000 F |
| Capital restant dû | − 18 000 000 F |
| Impôt sur la plus-value | − 571 000 F |
| Mainlevée d'hypothèque | − 150 000 F |
| Indemnités de remboursement anticipé | − 200 000 F |
| Prorata d'impôt foncier remboursé par l'acheteur | + 45 000 F |
| Net vendeur | 28 624 000 F |
Le détail de la plus-value, puisque c'est la ligne la moins intuitive : prix d'acquisition de 42 743 000 F, soit les 35 millions payés plus 3 743 000 F de frais de mutation de l'époque plus 4 millions de travaux facturés. Prix de cession de 47 500 000 F, honoraires déduits. Gain de 4 757 000 F, réduit de 40 % par l'abattement de la septième année, taxé à 20 % : 571 000 F.
Et remarque le levier : à dix ans de détention au lieu de sept, cette ligne tombe à zéro. Trois ans d'écart, 571 000 F.
Sur ce dossier, entre le prix affiché et le virement final, il y a 21 millions d'écart. Rien d'anormal, mais rien d'automatique non plus : chaque ligne se prépare.
Il n'existe pas de convention fiscale entre la Polynésie et la métropole sur les plus-values immobilières. Chaque indivisaire est donc imposé selon les règles de son lieu de résidence fiscale. Sur la même vente, le même jour, l'indivisaire polynésien peut ne rien payer quand celui qui vit en France laisse plus d'un tiers de sa part à l'administration. À anticiper très en amont, c'est développé dans le guide de préparation.
Le chiffre définitif vient du notaire, sur son décompte, à partir de tes pièces. Mais l'ordre de grandeur se calcule dès le premier rendez-vous. Attention au contresens : ton prix se fixe sur le marché, jamais sur ce que tu dois, parce qu'aucun acheteur ne paiera plus cher au motif qu'il te reste du crédit. Le net vendeur sert à autre chose, et c'est aussi important : savoir si la vente finance vraiment ton projet d'après.
Oui. La déclaration reste obligatoire même quand l'impôt est à zéro. C'est une formalité que le notaire gère avec toi.
Pour la fiscalité de la mutation, rien : le notaire les sort du prix dans les deux cas. Pour ton net vendeur, tout : s'ils sont à ta charge, ils sortent de ta poche, et ils réduisent aussi ton prix de cession, donc ta plus-value imposable.
Non, pas tant que le bien n'est pas à ton nom. Et c'est la première chose à lancer, parce que c'est la plus longue. Un acheteur n'attend pas six mois.
Il n'y a pas d'impôt sur une plus-value inexistante. Les autres lignes, elles, restent dues : capital, mainlevée, indemnités, honoraires.
Fais ton décompte avant de mettre en vente, pas après avoir reçu une offre. Ton prix, lui, se fixe sur le marché et sur rien d'autre : ce que tu dois à ta banque n'intéresse aucun acheteur. Mais savoir ce que la vente va te laisser, c'est ce qui te dit si elle finance ton projet d'après, et ça évite la question qui fâche au dernier moment : « en fait, il me manque trois millions ». Et si tu es proche d'un palier de détention, regarde-le en premier : c'est souvent la ligne la plus facile à améliorer, il suffit d'attendre.
Les montants de cet article sont des ordres de grandeur calculés sur un cas type, avec les repères utilisés dans mes simulateurs. Les honoraires dépendent du mandat, la mainlevée et les indemnités de remboursement anticipé varient selon l'établissement, et seul le décompte du notaire fait foi.
Commence par une analyse stratégique de ton bien : ce qu'il vaut sur le marché d'aujourd'hui. Et on calcule tout ça ensemble, ligne par ligne. Appelle-moi au 87 34 11 82.
