Airbnb en Polynésie : les 7 règles à connaître avant de louer

Le meublé de tourisme a son propre régime en Polynésie, différent de la location meublée longue durée, et différent de la métropole. Voici les 7 règles, dans l'ordre où elles se posent.

1. Déclarer ton activité au Service du Tourisme

C'est le socle, fixé par la loi du pays n° 2018-10 du 29 mars 2018, renforcée par la loi du pays n° 2021-8 du 1^er février 2021. Avant ta première location, tu fais une déclaration préalable en ligne sur mes-demarches.gov.pf. Un récépissé t'est délivré : tu le transmets à ta mairie, toujours avant de louer. Tu établis aussi un règlement intérieur, à communiquer à tout intermédiaire.

2. Afficher ton numéro d'enregistrement partout

Ton numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes tes annonces : Airbnb, Booking, Facebook. Pas de numéro, c'est une infraction. Le défaut de déclaration, l'absence de transmission à la mairie ou la non-communication du nombre de nuitées exposent à une amende administrative pouvant atteindre 300 000 F.

3. Te faire connaître du fisc

Être déclaré au tourisme ne te dispense pas du fisc : ce sont deux mondes séparés, et les deux sont obligatoires. Dès que tu loues, tu exerces une activité commerciale. Tu t'inscris au registre des patentes, où la location saisonnière porte le code L23, par le CDFE de la CCISM, ce qui t'ouvre ton numéro T.A.H.I.T.I. Sans inscription, l'administration peut procéder à une taxation d'office, avec une pénalité de 40 à 80 %.

4. Payer le juste impôt

• La patente est calculée sur la valeur locative du bien, soit 12 % de sa valeur vénale (loi du pays 2024-8), pas sur tes loyers : droit proportionnel de 2 %, plus les centimes communaux. L'exonération « sous 2 millions de loyers » ne vaut que pour la longue durée : en meublé de tourisme, tu paies dès le premier franc.
• L'impôt foncier se calcule lui aussi sur la valeur vénale : valeur vénale × 12 % × 75 % × 10 %, plus les centimes communaux. Pour un bien de 50 millions, avec 50 % de centimes : environ 675 000 F par an.
• L'IT et la CST portent sur tes recettes. Si ton chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions, un forfait TPE les remplace : 25 000 F jusqu'à 2 millions, 45 000 F jusqu'à 5 millions, 110 000 F jusqu'à 7,5 millions, 200 000 F jusqu'à 10 millions.
• La TVA à 13 % s'applique au-delà de 10 millions de chiffre d'affaires.

Attention au seuil : les 10 millions s'apprécient sur l'ensemble de tes revenus non salariés. Avec 6 millions d'activité indépendante et 5 millions d'Airbnb, tu passes à 11 millions, donc au régime réel et à la TVA, même si ton Airbnb seul reste sous le seuil.

5. Profiter de l'exonération de 3 ans

Si tu crées une activité réellement nouvelle (pas une reprise ni une extension), tu es exonéré pendant tes 3 premières années de patente, d'IT, de CST et de forfait TPE. L'impôt foncier et les cotisations sociales, eux, restent dus. C'est l'exonération que peu de loueurs connaissent.

6. Vérifier ta copropriété avant tout

Être en règle avec le tourisme et le fisc ne suffit pas : si ton règlement de copropriété l'interdit, tu peux devoir tout arrêter. Tout dépend de la clause de destination.

• Clause d'habitation exclusive : la courte durée est interdite. Arrêt Royal Palms, Cour d'appel de Papeete, 28 septembre 2023.
• Clause simple (habitation et professions libérales) : la location saisonnière n'est pas commerciale par défaut. Pour la faire cesser, la copropriété doit prouver des troubles anormaux ou de vraies prestations hôtelières. Arrêt Tiaia, Cour d'appel de Papeete, 9 novembre 2023.
• Pour ajouter une interdiction à un règlement qui ne la prévoit pas, il faut l'unanimité des copropriétaires. Si un vote passe à une mauvaise majorité, seul celui qui a voté contre, ou l'absent non représenté, peut le contester, dans les 2 mois de la notification du procès-verbal.

Tout le détail est dans l'article sur la copropriété et la location courte durée.

7. Choisir entre nom propre et société

Sous 10 millions de revenus non salariés cumulés, le nom propre est souvent le meilleur choix : forfait TPE, pas de TVA, peu de frais. Au-delà, une société peut cloisonner ton activité Airbnb. Attention : une SCI qui loue en courte durée relève obligatoirement de l'impôt sur les sociétés (25 % sur les bénéfices, puis 7 % sur les dividendes), avec comptabilité complète et bilan annuel. Une SCI ne peut pas bénéficier du forfait TPE, réservé aux personnes physiques. Ce choix se valide avec un expert-comptable. Voir aussi créer une SCI à Tahiti.

Ce qui ne s'applique pas ici

L'autorisation de « changement d'usage » des grandes villes françaises, la loi Le Meur de 2024, le test fiscal des « 3 services para-hôteliers sur 4 » : ce sont des règles métropolitaines, inapplicables en Polynésie. Ne te rassure pas avec l'une, ne t'inquiète pas avec l'autre. Et même quand tout est autorisé, les troubles anormaux de voisinage peuvent faire condamner une location : ton règlement intérieur est ta meilleure protection.

Et la rentabilité ?

Le calcul « nuitée × 30 × 12 » est faux. Le taux d'occupation moyen du marché tourne autour de 45 à 48 %, la conciergerie prend environ 20 % des revenus, et il faut ajouter ménage, blanchisserie, commissions, charges et impôts. Une fois tout soustrait, la rentabilité réelle tourne souvent autour de 4 à 6 % dans les meilleurs cas. Les chiffres par secteur (Moorea, Punaauia, Presqu'île, Papeete) sont dans le guide Airbnb.

Les questions qu'on me pose le plus

Faut-il déclarer son Airbnb en Polynésie ?

Oui, deux fois. Au Service du Tourisme avant la première location (déclaration en ligne sur mes-demarches.gov.pf, récépissé à transmettre à la mairie, numéro d'enregistrement sur chaque annonce), et à la DICP pour la fiscalité (inscription à la patente, code L23, via le CDFE de la CCISM).

Quels impôts paie un loueur Airbnb en Polynésie ?

La patente, calculée sur la valeur locative du bien et due dès le premier franc ; l'impôt foncier, calculé sur la valeur vénale ; l'IT et la CST, remplacées par un forfait TPE si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions ; et la TVA à 13 % au-delà de 10 millions. Une vraie création d'activité est exonérée de patente, IT, CST et forfait TPE pendant 3 ans.

Ma copropriété peut-elle m'interdire la location courte durée ?

Si le règlement contient une clause d'habitation exclusive, oui : la Cour d'appel de Papeete l'a jugé en septembre 2023. Avec une clause simple, non, sauf troubles de voisinage ou véritables prestations hôtelières. Et pour ajouter une interdiction au règlement, il faut l'unanimité des copropriétaires.

Que risque-t-on sans déclaration ?

Côté tourisme, une amende administrative pouvant atteindre 300 000 F. Côté fisc, une taxation d'office assortie d'une pénalité de 40 à 80 %.

Ce que je te conseille

Dans l'ordre : lis ton règlement de copropriété, fais tes deux déclarations, tourisme et fisc, avant la première nuit louée, et calcule ta rentabilité sur un taux d'occupation réaliste. Et si tu achètes pour louer, pars du revenu net pour en déduire le prix maximum que tu peux payer, jamais l'inverse.